В практике управления многоквартирными домами нередко возникает ситуация, когда собственник помещения не вступил в ТСЖ (товарищество собственников жилья), однако фактически пользуется общедомовым имуществом и услугами, оказываемыми товариществом. Разберёмся, какие договоры заключаются в таких случаях, какие права и обязанности возникают у сторон, а также куда и в какие сроки подавать сведения в СФР.
Правовой статус собственника, не являющегося членом ТСЖ
- Членство в ТСЖ — добровольное. Согласно ст. 136–144 ЖК РФ, собственник может, но не обязан вступать в ТСЖ, если последнее создано в доме.
- Обязанность оплачивать расходы. Даже не будучи членом, собственник обязан нести расходы на содержание общего имущества (ст. 39, 158 ЖК РФ).
- Решения общего собрания членов ТСЖ обязательны для всех собственников помещений в части содержания и ремонта общего имущества (ст. 145 ЖК РФ).
Какой договор заключается с «внешним» собственником
Договор возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ)
Наиболее распространённый вариант. ТСЖ выступает исполнителем, а собственник — заказчиком услуг по содержанию общего имущества, вывозу ТКО, текущему и капремонту.
Ключевые условия договора:
- Предмет: перечень предоставляемых услуг (уборка, вывоз мусора, обслуживание инженерных систем, капремонт).
- Цена и порядок оплаты: фиксированный взнос (ежемесячный или поквартальный) или оплата по факту оказания услуг.
- Ответственность сторон: штрафы за просрочку оплаты, неустойка за недопоставку услуг.
- Срок действия: календарный год с автоматической пролонгацией при отсутствии возражений.
Агентский договор (ст. 1005–1011 ГК РФ)
Используется реже: ТСЖ может выступать агентом, который за вознаграждение привлекает подрядчиков и поставщиков услуг для собственника.
Публичный договор (ст. 426 ГК РФ)
Если услуги оказываются всем собственникам без исключения и на единых условиях, договор считается публичным. Отказаться от его исполнения нельзя, но формализовать его всё же необходимо письменно.
Порядок заключения и прекращения договора
- Инициатива: чаще всего — ТСЖ направляет собственнику проект договора и счёт-квитанцию.
- Форма: простая письменная (достаточно подписи сторон). Стороны могут подписывать один общий договор или отдельные дополнительные соглашения к «внутреннему» договору ТСЖ.
- Расторжение: по соглашению сторон, односторонний отказ возможен при надлежащем уведомлении за 30 дней (если иное не прописано).
Сведения в СФР: кто, что и когда подаёт
Когда возникает обязанность
При заключении или прекращении любых трудовых или гражданско-правовых договоров с физлицами (в т.ч. договора возмездного оказания услуг) ИП и организации (в т.ч. ТСЖ) обязаны внести сведения в Единую государственную информационную систему федерального регистра (СФР) в течение 3 рабочих дней с даты подписания/расторжения договора.
Какие сведения передаются
- Вид договора (возмездное оказание услуг, агентский и т. д.).
- Дата подписания и номер договора.
- ФИО и СНИЛС/ИНН физлица-собственника.
- Предмет договора и сумма вознаграждения (если применимо).
- Дата расторжения/окончания срока действия.
Способ подачи
- Через Личный кабинет страхователя на сайте es.pfrf.ru (выгрузка XML-файла).
- Через усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП) в любой аккредитованной СЗИ (СКБ Контур, Тензор и др.).
- Через госуслуги (для ТСЖ, зарегистрированных как юрлица, доступ ограничен).
Контакты для обращений
Если у ТСЖ или собственника возникают вопросы по заключению договора и отчётности в СФР, можно воспользоваться следующими каналами:
- ФНС России «горячая линия» СФР: ###-###-#### (звонок бесплатный по РФ).
- Госуслуги «живой чат»: gosuslugi.ru/chat → раздел «Социальное страхование и пенсии».
- Поддержка СКБ Контур: ###-###-#### (оператор поможет сформировать файл для СФР).
- Региональные отделения ПФР: список офисов на pfr.gov.ru/branches.
- Юридическая консультация по ТСЖ: Ассоциация «ЖКХ-Контроль», ###-###-####, help@roskvartal.ru.
Памятка «Самое главное»
- Свобода договора важна до тех пор, пока стороны добровольно соглашаются с условиями. Принудительно включить собственника в членство ТСЖ нельзя.
- Даже не являясь членом ТСЖ, собственник обязан оплачивать расходы на содержание общего имущества.
- Заключайте письменный договор возмездного оказания услуг (или аналог) — это минимизирует споры в суде.
- Не забывайте подавать сведения в СФР в течение 3 рабочих дней после подписания/расторжения договора с физлицом.
- Храните оригиналы договоров, актов выполненных работ и квитанций минимум 6 лет — срок исковой давности по жилищным спорам.
Соблюдение этих простых правил позволит ТСЖ и собственникам-«нечленам» избежать штрафов, судебных исков и конфликтов при эксплуатации общего имущества многоквартирного дома.