В 2025–2026 годах налоговое законодательство РФ претерпело ряд изменений, которые напрямую касаются владельцев жилья, полученного в рамках реновации. Ниже ‒ подробно: кто должен заплатить НДФЛ, как избежать налога, какие документы нужны и куда обращаться за помощью.
Краткий вывод
Если квартира была получена по реновации и на момент продажи вы владели ею ≥ 3 года (при условии, что право собственности оформлено после ) – НДФЛ не платится.
Если срок владения < 3 года – налог рассчитывается по общим правилам, но можно уменьшить базу на вычет или документальные расходы.
Как определить «точку отсчёта» срока владения
- Старый договор (дом подлежал сносу): право считается непрерывным с даты регистрации права собственности на ликвидируемое жильё.
- Новый договор (сертификат/договор переселения): срок начинает течь с момента регистрации права на новую квартиру.
- Если брали денежную компенсацию и купили иное жильё – срок считается с даты регистрации новой квартиры.
Размер налога и способы его снизить (при сроке < 3 лет)
- Налоговый вычет 1 000 000 руб.
Налог: (Цена продажи – 1 000 000) × 13 %. - Документальные расходы
Можно заявить расходы на покупку преждней квартиры + затраты на реновацию (если документально подтверждены).
Формула: (Цена продажи – Подтверждённые расходы) × 13 %. - Нулевая ставка для единственного жилья
С 2026 года действует расширенная льгота: если продаваемая квартира была единственной и вы владеете ею ≥ 3 года – ставка 0 %.
Пример расчёта
Квартира получена по реновации в 2022 г., продана в 2026 г. за 6 000 000 руб. Первоначальная квартира была куплена в 2018 г. за 4 000 000 руб.
- Срок владения: 2022 → 2026 = 4 года ≥ 3 лет – НДФЛ 0 руб.
- Если продать в 2024 г. (срок 2 года) и применить вычет:
(6 000 000 – 1 000 000) × 13 % = 650 000 руб. к уплате. - Или применить расходы (4 000 000):
(6 000 000 – 4 000 000) × 13 % = 260 000 руб. к уплате;
Нюансы 2025–2026
- Инспекция сама рассчитает НДФЛ и пришлёт уведомление (обычно до 01.11 следующего года), если вы не подадите декларацию 3-НДФЛ.
- При подаче декларации самостоятельно – срок до 30 апреля 2027 года за продажи 2026 года.
- Авансовых платежей по НДФЛ при продаже жилья не предусмотрено; единовременная уплата до 15 июля 2027 года.
Как оформить вычет или подтвердить льготу
- Подготовить пакет документов:
- ДКП или сертификат на новую квартиру.
- Выписка ЕГРН.
- ДКП на старое жильё и платёжные документы (если заявляете расходы).
- Заявление о распределении вычета между супругами (при необходимости).
- Подать 3-НДФЛ:
- Через личный кабинет на lkfl2.nalog.ru (ЭЦП или Госуслуги).
- В бумаге – в любую ИФНС по месту жительства или через МФЦ.
- Оплатить налог (если исчислен) до 15 июля.
Частые вопросы-ответы
Вопрос: «У меня квартира поступила по реновации в 2023 г., но в договоре указано, что собственник с 2019 г. (дата регистрации старой квартиры). Считается ли 3-летний срок?»
Ответ: Да. Если в ЕГРН указана дата регистрации права на старое жильё, срок считается с неё. Налога не будет.
Вопрос: «Можно ли использовать материнский капитал как документальные расходы?»
Ответ: Да, если средства мат. капитала были направлены на долевое участие в новостройке/договоре реновации и это зафиксировано в платёжке.
Контакты для обращений
Если нужна индивидуальная консультация или помощь в подготовке декларации:
- Федеральная налоговая служба (ФНС России)
Контакт-центр: ###-###-#### (круглосуточно)
Сайт: www.nalog.gov.ru - Личный кабинет налогоплательщика
https://lkfl2.nalog.ru - Госуслуги
www.gosuslugi.ru → раздел «Налоги и финансы» - Региональные центры ФНС
- Москва: +7 -95 913-00-00
- Санкт-Петербург: +7 -12 573-50-00
- Екатеринбург: +7 -43 310-70-00
- Бесплатная юридическая помощь
- Минюст РФ: минюст.рф → раздел «Бесплатная юр. помощь»
- МФЦ (поиск ближайшего): mfcgos.ru
Чек-лист перед продажей
Совет: сохраните эту страницу в закладки и распечатайте чек-лист.
- Проверить дату регистрации права в ЕГРН.
- Определить срок владения (≥ 3 лет = 0 %).
- Собрать документы на первоначальную квартиру и расходы.
- В случае сомнений – подать запрос в ФНС через личный кабинет («Задать вопрос»).
- Если срок < 3 лет – рассчитать два варианта: вычет 1 млн или расходы, выбрать выгодный.
- Не позднее 30 апреля подать 3-НДФЛ и оплатить до 15 июля.
Помните: налоговая база ‒ это не вся сумма, полученная от продажи, а доход минус льготы. Правильный расчёт избавит от переплаты!