Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может не только собирать взносы за коммуналку, но и самостоятельно оказывать услуги. Очень важно разграничить, когда деньги считаются «чужими» (транзит), а когда ТСЖ становится полноценным поставщиком услуг. Это влияет на:

• режим налогообложения (упрощёнка, ЕСХН или общий режим);
• обязанность выставлять кассовые чеки и применять ККТ;
• необходимость заключать договоры и нести ответственность за качество услуги.

Как понять: ТСЖ выступает посредником или само оказывает услугу?

ТСЖ как агент (посредник)

Если средства собственников поступают на расчётный счёт ТСЖ, а затем в той же сумме перечисляются поставщикам ресурсов (водоканал, ТЭЦ, энергосбыт), то:

• ТСЖ не признаёт эти деньги своим доходом.
• НДС и налог на прибыль не начисляются.
• Достаточно составить реестр платежей и акт сверки.

Такой механизм описан в письме Минфина РФ от № 03-03-06/1/10390.

ТСЖ как исполнитель (само оказывает услугу)

Если ТСЖ:

1. нанимает своих сотрудников (дворники, сантехники, электрики);
2. закупает материалы и инструменты на свой ИНН;
3. самостоятельно формирует тариф и выставляет счёт собственникам,

— значит, ТСЖ выступает в роли поставщика услуги и обязано:

• включить выручку в налогооблагаемую базу;
• применять ККТ (54-ФЗ) при приёме наличных;
• выполнять обязательства по ОЗПП (закон о защите прав потребителей);

Налоговые режимы для ТСЖ-исполнителя

УСН «Доходы минус расходы»

Наиболее популярен у ТСЖ. Ставка от 5 % до 15 % (регион устанавливает). Важно: в расходы можно включать только те траты, которые оплачены и подтверждены первичными документами.

ЕСХН (единый сельхозналог)

Применяется редко, только если ТСЖ выращивает и реализует сельхозпродукцию на придомовой территории.

Общий режим (НДС + налог на прибыль)

Обязателен, если выручка за последние 12 месяцев превысила 200 млн ₽ или ТСЖ само выбрало этот режим. Плюсы, возмещение НДС при крупном ремонте; минусы — сложная бухгалтерия.

Документы, которые должен иметь ТСЖ при оказании услуг

• Договор управления многоквартирным домом — основа полномочий;
• Протокол общего собрания собственников — утверждение тарифов и перечня услуг;
• Приказы и трудовые договоры с обслуживающим персоналом;
• Акты выполненных работ (КС-2/КС-3) или универсальный передаточный документ (УПД) при закупке материалов;
• Кассовые чеки или БСО при оплате наличными;
• Книга доходов и расходов (КУДиР) при УСН.

Примеры расчётов

Пример 1. ТСЖ-агент

В январе 2026 г. собственники перечислили 700 000 ₽ за тепло. ТСЖ в ту же сумму оплатило ТЭЦ. В налоговой базе УСН — 0 ₽.

Пример 2. ТСЖ-исполнитель

В феврале 2026 г. ТСЖ выставило счета на 150 000 ₽ за вывоз мусора своими силами. Расходы: зарплата 60 000 ₽, ГСМ 20 000 ₽, аренда техники 15 000 ₽. Налогооблагаемая база УСН: 150 000 – 95 000 = 55 000 ₽. Налог (например, 15 %) = 8 250 ₽.

Частые ошибки и как их избежать

Контакты для обращений и консультаций

Федеральные и региональные инстанции

• ФНС России — горячая линия ###-###-####
• Минстрой РФ — официальный сайт minstroy.gov.ru, тел. +7 (495) -94-19-14
• Роспотребнадзор по вопросам качества услуг — ###-###-####
• Роструд — консультации по трудовым договорам ###-###-####

Налоговые инспекции крупных городов

Москва: Инспекция ФНС № 46, ул. Народного Ополчения, 30, тел. +7 (495) -00-32-22

Санкт-Петербург: Инспекция ФНС № 14, ул. Восстания, 26, тел. +7 (812) -73-99-90

Бесплатные юридические консультации для ТСЖ

• Жилкомсоюз РФ — zhkh.su, e-mail: info@zhkh.su, тел. +7 (495) -74-97-34
• Общественный совет при Минстрое — онлайн-чат на сайте dom.gosuslugi.ru

Платные бухгалтерские и юридические фирмы (примерные цены)

1. Всегда фиксируйте решение общего собрания: оно «магически» превращает ваши расходы в законные тарифы.
2. Разделяйте транзитные деньги и собственные доходы уже на стадии поступления на расчётный счёт.
3. Храните документы 6 лет — именно такой срок установлен для налоговых проверок по УСН.
4. При сомнениях звоните или пишите в контакты выше — грамотный совет сэкономит десятки тысяч рублей штрафов.

Дата актуализации: 24 марта 2026 г.