Дата актуализации: 24 марта 2026 г;

В многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), каждый собственник помещения — независимо от того, является ли он членом ТСЖ или нет — должен заключить договор на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание. Это не произвол товарищества, а прямое требование ст. 135, 155, 162 ЖК РФ и ст. 445 ГК РФ. Ниже — подробная инструкция, типовые формы и контакты для консультаций.

Содержание статьи

1. Зачем нужен договор между ТСЖ и собственником
2. Разница в отношениях: член ТСЖ / не член ТСЖ
3. Какие документы готовит ТСЖ
4. Пошаговая схема заключения договора
5. Типовой договор-оферта 2025 г. (сжатый образец)
6. Что делать при отказе подписывать
7. Контакты для обращений

Зачем нужен договор между ТСЖ и собственником

• Юридическое основание. Статья 162 ЖК РФ обязывает ТСЖ заключить договор с каждым собственником помещения в МКД. Без договора невозможно:
  • обосновать размер платы за содержание общего имущества;
  • взыскивать долги в суде;
  • передать часть работ подрядной организации (УК, РСО).
• Фиксация объёма услуг. В договоре прописываются:
  • перечень коммунальных ресурсов (холодное/горячее водоснабжение, отопление, электричество, газ);
  • перечень работ по содержанию общего имущества (уборка подъездов, вывоз мусора, текущий ремонт кровли и т. п.);
  • периодичность и качество услуг;
  • размер тарифов и порядок их изменения.
• Распределение ответственности. ТСЖ отвечает за качество услуг, а собственник — за своевременную оплату. Это исключает «устные договорённости» и снижает количество споров.

Разница в отношениях: член ТСЖ / не член ТСЖ

Какие документы готовит ТСЖ

1. Проект договора-оферты (утверждается на общем собрании).
2. Калькуляция тарифов с приложением сметы расходов на год.
3. Акт разграничения балансовой принадлежности (по форме РСО).
4. Реестр собственников (ФИО, номер квартиры, доля в праве общей собственности).
5. Уведомление о необходимости заключения договора (направляется заказным письмом / размещается на сайте и доске объявлений).

Пошаговая схема заключения договора

Шаг 1. Подготовка оферты

Правление ТСЖ готовит проект договора-оферты и выносит его на общее собрание. Принятие документа, большинством голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК).

Шаг 2. Направление оферты собственнику

• Способ 1. Лично под роспись в журнале вручения.
• Способ 2. Заказное письмо с уведомлением о вручении.
• Способ 3. Электронная подпись через Госуслуги (при наличии согласия).

У собственника есть 30 календарных дней на акцепт (ст. 445 ГК РФ). Молчание = акцепт.

Шаг 3. Подписание договора

Если собственник возражает — проводится дополнительное собрание, где уточняются тарифы или объём услуг. При согласии — стороны подписывают два экземпляра, один из которых остаётся у собственника.

Шаг 4. Регистрация в журнале

Информация о заключённом договоре вносится в журнал учёта договоров ТСЖ. Копия направляется в РСО (ресурсоснабжающую организацию).

Типовой договор-оферта 2025 г. (сжатый образец)

ДОГОВОР № ___
на предоставление коммунальных услуг и техническое обслуживание

(оферта)

г. _____________ «___» __________ 2025 г.

Товарищество собственников жилья «______________», в лице председателя
правления ____________________, действующего на основании Устава,
именуемое в дальнейшем «Исполнитель», предлагает любому собственнику
помещения в многоквартирном доме, расположенному по адресу:
____________________________, заключить настоящий договор о нижеследующем:

Предмет договора
Исполнитель обязуется предоставить собственнику услуги по
содержанию общего имущества и коммунальные услуги, а собственник –
оплатить их в размере и в сроки, установленные настоящим договором.
Перечень услуг и тарифы приведены в Приложении № 1, являющемся
неотъемлемой частью договора.

Стоимость и порядок оплаты
Размер платы определяется на основании решений общего собрания
собственников и доводится до сведения плательщика расчетными
квитанциями ежемесячно до 10-го числа.
Оплата производится на р/счет Исполнителя № __________ в АО
«Альфа-Банк», ИНН ________, КПП ________.

Ответственность сторон
За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств стороны
несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.
Исполнитель освобождается от ответственности за перерывы в
поставке коммунальных ресурсов, вызванные авариями на магистральных
сетях, о чем незамедлительно уведомляет потребителя.

Срок действия договора
Договор вступает в силу с момента акцепта оферты и действует до
31 декабря текущего года с автоматической пролонгацией на каждый
следующий год, если за 30 дней до окончания срока действия ни одна из
сторон не заявит о его расторжении письменно.

Порядок расторжения
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо в
одностороннем порядке в случае неоплаты в течение 3-х месяцев подряд.

Адрес и реквизиты Исполнителя: _________________________________
Контактный телефон: _________________ E-mail: __________________

Место публикации оферты: информационный стенд ТСЖ, сайт www._____.ru

Что делать при отказе подписывать

• Если собственник не является членом ТСЖ.
  
  ТСЖ всё равно обязано оказать услуги (ст. 155 ЖК), поэтому договор считается заключённым без подписи через 30 дней после направления оферты. Долг взыскивается в суде в порядке ст. 135 ЖК.
• Если собственник сдаёт квартиру в аренду.
  
  Договор заключает именно собственник, а не арендатор (Постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.12 № 15222/11).
• Если собственник игнорирует оферту.
  
  ТСЖ направляет претензию, затем подаёт иск в мировой суд о взыскании задолженности и обязании заключить договор. Суд, как правило, удовлетворяет требования.

Контакты для обращений

Горячие линии и консультации

• ФНС России (вопросы по ТСЖ и налогам)
  тел.: ###-###-#### (круглосуточно)
  сайт: www.nalog.ru
• Минстрой России
  тел.: ###-###-####
  e-mail: info@minstroyrf.gov.ru
• Государственная жилищная инспекция г. Москвы
  тел.: ###-###-####
  e-mail: gji@mos.ru
  сайт: gji.mos.ru
• Региональные центры «Мои документы»
  адрес и телефон вашего филиала: проверить на Госуслугах
• Юридическая консультация по жилищным вопросам
  тел.: ###-###-#### (федеральная линия Роспотребнадзора)
  чат онлайн: jkh.consultant.ru

Важно! Если ваш дом обслуживает управляющая компания (а не само ТСЖ), сроки и формы договора аналогичны, но все документы подаются именно в УК. В спорных ситуациях можно обратиться в жилищную инспекцию или суд.

© 2026 Система КонсультантПлюс. Все права защищены.