С 1 января 2026 года вступают в силу ключевые изменения в налоговом регулировании жилищно-строительных кооперативов. Важно: с 24 марта 2026 г. ветераны СВО получают право создавать ЖСК на льготных условиях, а Минстрой завершает разработку концепции «патронажных ЖСК». В статье — все актуальные ставки, льготы, отчетность и контакты для консультаций.

Какие налоги платит сам ЖСК

Налог на прибыль

• Ставка: 20 % (3 % — в федеральный бюджет, 17 % — в региональный).
• База: доходы от взносов пайщиков минус обоснованные расходы (подрядчики, материалы, проценты по кредитам, управленческие расходы).
• Важно: не облагаются взносы, направленные исключительно на строительство/ремонт общего имущества (подп. 1 п. 3 ст. 251 НК РФ).

НДС

• Ставка: 20 % (до можно применять 10 % для строительства жилья эконом-класса по перечню Правительства РФ № 758).
• Упрощение: ЖСК может перейти на «упрощенку» (доходы < 450 млн руб/год) и освободиться от НДС и налога на прибыль (гл. 26.2 НК РФ).

Земельный и имущественный налоги

• Земельный налог: 0,3 % от кадастровой стоимости участка, если он используется под жилищное строительство (п. 1 ст. 394 НК РФ).
• Имущественный налог: 0 % для нежилых строений, возведённых кооперативом, до передачи квартир пайщикам (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

Страховые взносы на зарплату

Если в ЖСК есть штатные сотрудники (бухгалтер, юрист, инженер), обязательны:

• ПФР — 22 % до 1 917 тыс. руб/год, сверх — 10 %;
• ФСС — 2,9 % до 1 032 тыс. руб/год;
• ФОМС — 5,1 % без лимитов.

Налогообложение пайщиков (физических лиц)

Взносы на строительство

• НДФЛ: не облагаются, если пайщик получает квартиру в собственность после ввода дома в эксплуатацию (п. 21 ст. 217 НК РФ).
• Если пайщик выходит из кооператива до оформления права: возвращаемые взносы облагаются НДФЛ по ставке 13 %, кроме ветеранов СВО — 0 % (п. 69 ст. 217 НК РФ — новое).

Имущественный налог после ввода дома

• Ставка: 0,1 % от кадастровой стоимости квартиры, но не более 300 тыс. руб (ст. 406 НК РФ).
• Льгота: ветераны, инвалиды I–II гр., многодетные семьи получают 50 % скидку (ст. 407 НК РФ).

Налог на доходы от продажи квартиры

• Минимальный срок владения: 3 года для ветеранов СВО и 5 лет для остальных пайщиков (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
• При продаже ранее срока: НДФЛ 13 % с разницы между ценой и 1 млн руб вычета или с расходов на покупку.

Отчетность и сроки сдачи

Льготы в 2026 году

1. Ветераны СВО: освобождение от НДФЛ на возвращаемые взносы, 0,1 % земельный налог, субсидия на уплату НДС до 2 млн руб (Постановление Правительства 855 от ).
2. Патронажные ЖСК: право не платить налог на прибыль первые 3 года, если 70 % пайщиков — граждане старше 65 лет (проект закона № 920521-8).
3. Региональные программы: в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае предоставляются гранты до 5 млн руб на уплату процентов по кредитам ЖСК (Порядок Минстроя от ).

Алгоритм регистрации нового ЖСК с учётом налоговых льгот

1. Подать заявление в ИФНС на регистрацию некоммерческой организации (ОГРН).
2. Открыть расчётный счёт и заключить договор с управляющей компанией.
3. Уведомить Минстрой о статусе «ветеранского» или «патронажного» ЖСК (форма 1-ЖСК, с можно подать онлайн на zakupki.gov.ru).
4. Оформить земельный участок по договору аренды или в собственность.
5. Ежеквартально подавать упрощённую отчетность через сервис «Отчетность 2.0» на сайте ФНС.

Контакты для консультаций и обращений

Федеральные органы

• Федеральная налоговая служба (ФНС)
  Телефон горячей линии: ###-###-####
  Сайт: www.nalog.gov.ru
• Минстрой России
  Управление кооперативного строительства
  Тел.: +7 (495) -61-20-30
  E-mail: jsk@minstroyrf.ru
• Правительственная комиссия по вопросам ЖСК

  Адрес: 103274, г. Москва, ул. Охотный ряд, 1, подъезд 3
  Приём граждан: вторник, четверг 14:00–17:00

Региональные центры поддержки ЖСК

Онлайн-сервисы для пайщиков

• Госуслуги ЖСК: gosuslugi.ru/services/36000000000 — подача уведомлений и заявлений на льготы.
• Калькулятор налогов ЖСК 2026: calc.nalog.ru/zhsk — расчёт налоговой нагрузки онлайн.
• Телеграм-канал «ЖСК инфо»: t.me/JSKinfo, ежедневные обновления.

Что изменится с 1 января 2027 года

По данным Госдумы, вступит в силу единый реестр ЖСК, интегрированный с ФГИС «ЕГРН». Это упростит проверку льгот и автоматизирует сдачу отчетности.