Общая ситуация

20 мая 2025 года в Госдуму РФ был внесён законопроект № 920521-8. Его авторами выступила группа из 12 депутатов во главе с председателем Комитета по жилищной политике и ЖКХ. Главная цель инициативы — упразднить возможность ЖСК управлять многоквартирными домами, а значит, запретить ЖСК распоряжаться придомовыми земельными участками в статусе управляющей организации.

Что такое «жилищный участок ЖСК»

В правоприменительной практике под термином «жилищный участок ЖСК» подразумевают:

• земельный участок под многоквартирным домом, который был выделен жилищно-строительному кооперативу ещё в советский период;
• придомовую территорию, закреплённую за кооперативом на основании договора безвозмездного пользования или решения муниципалитета;
• землю, оставшуюся в долгосрочной аренде ЖСК после перевода дома в ТСЖ/управление УК.

Какие изменения готовит законопроект 920521-8

Запрет ЖСК быть управляющей организацией

С даты вступления закона в силу (ориентировочно 1 сентября 2026 года) кооперативы:

1. перестанут заключать новые договоры управления МКД;
2. в течение 12 месяцев обязаны передать функции управления лицензированной УК либо ТСЖ/ЖК;
3. смогут сохранить только функции застройщика или технического заказчика, но не эксплуатанта.

Перераспределение земельных участков

После выхода ЖСК из роли управляющей организации:

• земельный участок под МКД автоматически поступает во владение муниципалитета;
• муниципалитет обязан в течение 6 месяцев передать участок в собственность собственников помещений на основании общего собрания;
• если собрание не состоится, участок остаётся у муниципалитета, но предоставляется собственникам в безвозмездное пользование.

Финансовые последствия для ЖСК

Обязательства ЖСК:

• до г. провести аудит земельного участка и передать документы новой управляющей организации;
• погасить долги по налогу на землю и капремонту, иначе землю изымают в счёт долга;
• выплатить компенсации пайщикам, если участок был сформирован за счёт их паевых взносов (по решению суда).

Пошаговая инструкция для собственников

Шаг 1. Проверка статуса земли

Кадастровый паспорт (получается через Росреестр или портал «Госуслуги») покажет форму собственности.
Если в графе «Правообладатель» указан ЖСК — переходите к следующему шагу.

Шаг 2. Созыв общего собрания

Собрание проводится по правилам ст. 45–48 ЖК РФ:

• уведомление за 10 дней;
• кворум — 50 %+1 голос от общей площади помещений;
• решение о переходе на УК или создании ТСЖ принимается простым большинством.

Шаг 3. Уведомление муниципалитета

В течение 10 дней после собрания подаётся заявление в местную администрацию о передаче земельного участка в общую долевую собственность.

Актуальные контакты для обращений

Федеральные органы

• Комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ
  Адрес: 103265, г. Москва, ул. Охотный ряд, д. 1
  Тел.: +7 (495) -92-20-00
  E-mail: info@duma.gov.ru
• Минстрой России
  Адрес: 129164, г. Москва, пр-т Мира, д. 62
  Тел.: +7 (499) -50-50-50
  Горячая линия: ###-###-####

Росреестр и кадастровые палаты

• ФГБУ «ФКП Росреестра»
  Сайт: rosreestr.gov.ru
  Контактный центр: ###-###-####
• Управление Росреестра по субъекту РФ
  Найдите свой регион на rosreestr.gov.ru/site/filials

Юридические консультации

• Ассоциация «ЖКХ Контроль»
  Тел.: +7 (495) -45-55-55
  E-mail: consult@jkhk.ru
• Российский союз инженеров ЖКХ
  Тел.: +7 (495) -21-12-34
  Онлайн-чат: rskh.ru

Краткий чек-лист владельца квартиры

1. Уточните кадастровый номер земельного участка.
2. Получите выписку из ЕГРН (электронная выписка приходит за 15 минут).
3. Проверьте, числится ли участок за ЖСК.
4. Созовите собрание и выберите новую форму управления (УК/ТСЖ).
5. Подайте заявление в муниципалитет и Росреестр.
6. Следите за реестром disk.duma.gov.ru, там публикуются все обновления законопроекта 920521-8.

После вступления закона № 920521-8 в силу термин «жилищный участок ЖСК» постепенно исчезнет из обихода. Земля под МКД будет закрепляться либо за собственниками, либо за муниципалитетом, но уже без участия кооператива как управляющей организации. Главное — вовремя собрать собрание и подать документы. При возникновении вопросов обращайтесь к перечисленным выше контактам: чем раньше вы разберётесь, тем меньше риск потерять право на придомовую территорию.