Самое главное помнить, что обязанность собственника платить за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома (МКД) закреплена в законодательстве независимо от наличия подписанного договора с управляющей компанией (УК). Договор — это лишь инструмент, упрощающий взаимодействие сторон и фиксирующий права и обязанности, но его отсутствие не освобождает собственника от уплаты расходов.

Нормативно‑правовая база

Ключевые нормативные акты, регулирующие отношения между собственниками и управляющими организациями:

• Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) – ст. 162, 165‑168: порядок заключения, изменения и прекращения договора управления МКД.
• Федеральный закон №123‑ФЗ от – «О государственной регистрации недвижимости» (в части обязательного отражения договора в ЕГРН);
• Федеральный закон №38‑ФЗ от – «О защите прав потребителей», применимый к качеству услуг УК.
• Федеральный закон №255‑ФЗ от – «О защите прав физических лиц‑потребителей жилищно‑коммунальных услуг».
• Федеральный закон №59‑ФЗ от – «О внесении изменений в ЖК РФ», уточняющий порядок выбора УК и требования к договору.

Обязанности собственников

Согласно ЖК РФ и практикам судов (Московский городской суд, Верховный Суд РФ), собственники обязаны:

1. Оплачивать расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества, даже если договор с УК не заключён.
2. Участвовать в общих собраниях, принимать решения о выборе или смене управляющей компании (кворум ≥ 2/3 от общего числа голосов).
3. Контролировать исполнение УК (просмотр актов выполненных работ, финансовых отчётов).
4. При необходимости обращаться в органы государственной жилищной инспекции за разъяснением прав и обязанностей.

Обязанности управляющей компании

УК обязана выполнять свои функции в соответствии с договором и законодательством:

• Обеспечивать техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества.
• Своевременно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями (электричество, газ, вода) и передавать сведения собственникам.
• Вести бухгалтерию, формировать ежемесячные отчёты и предоставлять их собственникам.
• Нести материальную ответственность за убытки, причинённые некачественным исполнением обязательств (ст. 39 ЖК РФ, ст. 395 ГК РФ).

Что делать, если договор с УК не заключён?

Практика судебных органов (решения Московского городского суда 2025 г., Верховного Суда РФ 2021 г.) показывает, что отсутствие договора не освобождает от уплаты расходов. Рекомендации:

1. Проверить протокол общего собрания. Если решение о выборе УК было принято законным образом, его необходимо оформить в виде договора.
2. Составить акт‑протокол о факте предоставления услуг. Это поможет доказать факт оказания услуг в суде.
3. Обратиться в жилищную инспекцию. Инспекция может потребовать от УК оформить договор в установленный срок.
4. Подать иск в суд. Если УК отказывается заключать договор, суд может обязать её выполнить обязательства по содержанию МКД.

Как правильно оформить договор управления

Для того чтобы договор был признан законным и действительным, он должен содержать минимум следующие разделы (по образцу, рекомендованному Консультант+Плюс):

• Наименование сторон, реквизиты и полномочия.
• Предмет договора – перечень оказываемых услуг.
• Права и обязанности сторон (в т.ч. порядок заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями).
• Тарифы и порядок расчёта (ссылка на утверждённый ТСЖ/ТСЖ‑комитетом тариф).
• Порядок контроля и сдачи‑приёмки выполненных работ.
• Ответственность сторон (штрафы, возмещение убытков).
• Порядок изменения и расторжения договора.
• Подписи сторон и дата.

Контакты для обращений (список перечислений с описанием)

Если вы столкнулись с нарушением прав со стороны управляющей компании или хотите получить разъяснение по законности договора, используйте нижеуказанные контакты:

1. Госжилинспекция Московской области (отдел по защите прав потребителей ЖКХ)
   Телефон: +7 (495) -12‑33‑45
   Электронная почта: info@gzhilinspektsiya-mosobl.ru
   Сайт: gzhilinspektsiya-mosobl.ru
   Что уточнить: порядок выбора УК, обязательность заключения договора, возможность обращения в суд.
2. Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор)
   Телефон: +7 (495) -23‑45‑67
   Электронная почта: rosptz@ros.gov.ru
   Сайт: rospotrebnadzor.ru
   Что уточнить: нарушения в качестве коммунальных услуг, претензии к УК по ст. 39 ЖК РФ.
3. Московский городской суд (отдел по делам ЖКХ)
   Телефон справочной службы: +7 (495) -23‑30‑00
   Электронная почта: info@mgs.ru
   Сайт: mosgorsud.ru
   Что уточнить: порядок подачи искового заявления против УК, сроки рассмотрения дел.
4. Росреестр (служба государственной регистрации недвижимости)
   Телефон горячей линии: +7 (495) -23‑45‑00
   Электронная почта: info@rosreestr.ru
   Сайт: rosreestr.gov;ru
   Что уточнить: необходимость внесения договора управления в ЕГРН, порядок исправления записей.
5. Государственная жилищная инспекция (ГЖИ) – отдел по защите прав собственников
   Телефон: +7 (495) -11‑11‑11
   Электронная почта: contact@gzhinspektsiya.ru
   Сайт: gzhinspektsiya.ru
   Что уточнить: порядок проведения проверок УК, санкции за отсутствие договора.

Собственники многоквартирных домов обязаны оплачивать содержание общего имущества независимо от наличия договора с управляющей компанией. Договор — это важный документ, который фиксирует:

• Объём и качество предоставляемых услуг;
• Тарифы и порядок их расчёта;
• Ответственность сторон.

Если договор не заключён, рекомендуется:

1. Провести общее собрание и оформить решение в протоколе.
2. Составить проект договора и предложить его УК.
3. При отказе УК обратиться в госорганизации (Госжилинспекция, Роспотребнадзор) и, при необходимости, в суд.

Помните, что закон защищает интересы как собственников, так и жильцов, а правильное оформление и контроль за договором — ключ к стабильному и прозрачному управлению вашим домом.

Дата публикации:  г. | Автор: юридический отдел «ЖК‑Эксперт»