Вопрос о том‚ кто может инициировать общее собрание собственников (ОСС) в многоквартирном доме (МКД)‚ волнует и жильцов‚ и управляющие компании. Ниже приведены официальные нормы‚ разъяснения органов жилищного надзора и пошаговая инструкция‚ как действовать управляющей организации (УК) при проведении ОСС.

Нормативное основание: статья 45 ЖК РФ

Жилищный кодекс Российской Федерации прямо закрепляет за управляющей компанией право быть инициатором ОСС:

• Часть 7 статьи 45 ЖК РФ:
  «Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе управляющей организации‚ осуществляющей управление данным многоквартирным домом по договору управления».

Кто ещё может инициировать ОСС

1. Любой собственник помещения либо группа собственников‚ обладающих не менее 10 % голосов от общего числа (ч. 5 ст. 45 ЖК РФ).
2. Органы местного самоуправления‚ если в доме есть муниципальные помещения (при их доле ≥ 10 %).
3. ТСЖ/ЖК/ЖСК — через свои органы управления (правление).

Как управляющая компания инициирует собрание: пошаговая инструкция

Шаг 1. Подготовка решения о созыве

Руководитель УК издаёт приказ/распоряжение о необходимости проведения ОСС‚ указывая:

• дату и время;
• повестку дня;
• форму (очно-заочное‚ заочное‚ онлайн-голосование).

Шаг 2. Уведомление собственников

Согласно ч. 6 ст. 45 ЖК РФ УК обязана:

• не позднее чем за 10 дней до даты ОСС;
• в течение 45 дней с момента собственного решения;
• разместить уведомление:
• на входной двери каждого подъезда;
• в ГИС ЖКХ (подраздел «Информация о проведении ОСС»);
• направить по почте заказным письмом или в электронной форме (e-mail‚ СМС‚ мессенджеры при наличии согласия).

Шаг 3. Подготовка материалов

• проект повестки дня;
• проекты решений;
• бюллетени для голосования (если заочное or онлайн-голосование);
• расчёт кворума (обязательно учитывать долю голосов муниципальных и частных помещений).

Шаг 4. Проведение собрания

Кворум: участие собственников или их представителей‚ обладающих более чем 50 % голосов (ст. 45 ч. 3 ЖК РФ).

• председатель собрания;
• секретарь;
• члены счётной комиссии.

Важно! С по закону № 485-ФЗ УК обязана в течение 3 рабочих дней направить в ГИС ЖКХ подлинники протокола и решений (а не копии).

Может ли УК назначать своих сотрудников председателем и секретарём?

Закон не запрещает директору‚ юристу или иному сотруднику УК выступать в роли председателя и секретаря ОСС‚ если:

• они не являются собственниками помещений в доме (иначе — конфликт интересов);
• собственники не возражают (фактически — кворум принимает такое решение).

Однако на практике рекомендуется приглашать независимого модератора или выбирать председателя из числа собственников‚ чтобы избежать оспаривания результатов.

Новые правила 2025–2026: онлайн-голосование

С вступили в силу поправки‚ расширившие возможности онлайн-ОСС:

• голосование доступно через ГИС ЖКХ или аккредитованную площадку;
• УК обязана разместить ссылку на голосование в своём уведомлении;
• результаты автоматически формируют электронный протокол‚ подписываемый усиленной квалифицированной ЭЦП.

Частые ошибки управляющих компаний

Контакты для обращений

• Госжилинспекция субъекта РФ — проверка законности ОСС‚ прием жалоб.
  Пример: ГЖИ Московской области‚ тел. 8 (495) -74-55-55‚ сайт gji.mosreg.ru
• Территориальное управление Роспотребнадзора — споры по рассылке уведомлений (Закон «О рекламе»).
• Минстрой РФ / ГИС ЖКХ — техническая поддержка онлайн-голосования‚ портал dom.gosuslugi.ru
• Консультация юриста по ЖКХ — бесплатная линия Минстроя: 8 (800) -34-22-22.

Управляющая организация законно инициирует общее собрание собственников на основании ч. 7 ст. 45 ЖК РФ. Главное — соблюдать сроки‚ порядок уведомления и кворум. При необходимости используйте онлайн-формат и консультируйтесь с контролирующими органами.