Общее определение

Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе — это систематическая деятельность по организации и обеспечению надлежащего содержания, безопасной и комфортной эксплуатации многоквартирных домов на возмездной основе. Фактически это и есть классическая функция любой управляющей компании (УК), ТСЖ или ЖСК.

Код ОКВЭД 68.32.1

В Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД 2, ред. 2024 г.) данный вид деятельности закреплён за кодом:

• 68.32.1 — «Управление эксплуатацией жилого фонда за вознаграждение или на договорной основе».

Это подгруппа в составе более широкого кода 68.32 «Управление недвижимым имуществом за вознаграждение или на договорной основе», который также включает:

1. 68.32.2 — управление нежилым фондом;
2. 68.32.3, прочие операции с недвижимостью.

Чем отличается «жилой» и «нежилой» фонд

Как реализуется «вознаграждение» и «договорная основа»

Вознаграждение — это фиксированное или плавающее вознаграждение УК, облагаемое:

• НДС 20 % (либо 0 % при упрощёнке «Доходы минус расходы»);
• Страховыми взносами (30 % + 0,2 % ФСС от травматизма);
• Налогом на прибыль/УСН.

Договорная основа означает, что:

1. Условия оплаты прописаны в договоре между собственниками и УК;
2. Возможны разные формы расчётов (фиксированная ставка, % от собранных платежей, стимулирующие бонусы);
3. Договор может быть заключён как с ТСЖ/ЖК, так и с ООО-УК.

Кто может быть управляющей стороной

• ООО или АО-УК — классические управляющие компании.
• ЖСК — жилищно-строительный кооператив, если в ЕГРЮЛ указан код 68.32.1 как основной (судебная практика 2024 г. подтверждает правомерность).
• ТСН/ТСЖ — товарищество собственников; форма «договора управления» либо «вознаграждения» определяется уставом.

Минимальный набор документов для начала деятельности

1. Выписка из ЕГРЮЛ/ЕГРИП с кодом 68.32.1.
2. Лицензия МЧС (для 300+ объектов) или декларация пожарной безопасности.
3. Договор управления МКД (утверждён на общем собрании).
4. Тарифное соглашение с Региональной энергетической комиссией (для капремонта и ЖКУ).
5. Программа гарантийного обслуживания (дома новостройки).

Формы и образцы актов, которые понадобятся в работе

• Акт ввода дома в эксплуатацию (форма N 2-ВЭ).
• Акт приёмки-сдачи услуг по содержанию и ремонту (утв. Приказом Минстроя РФ N 761/пр).
• Акт-допуск к отопительному сезону (форма регионального Теплосетевого предприятия).
• Акт обследования технического состояния конструкций (приложение к ПП РФ N 410).
• Форма платёжного поручения с кодом дохода 0321300 (для капремонта).

Доступ к актуальным шаблонам 2026 г; предоставляется через систему КонсультантПлюс (раздел «ЖКХ: бухгалтерский учёт и налогообложение», блок «Формы документов»).

Возможные риски и спорные моменты

1. Отказ в регистрации ЖСК как УК — разрешается выпиской ЕГРЮЛ с кодом 68.32.1.
2. Требование ФНС переквалифицировать 68.32.1 в 68.32.2, обжалуется в арбитраже, ссылаясь на Постановление ФАС Поволжья от по делу N А55-10515/2023.
3. Налоговые споры по признаку «договорная основа» — решаются при помощи медиации (процедура 2025 г.) или обращением в ФНС-онлайн «Профайл налогоплательщика».

Контакты для обращений

Если вам необходима:

• Консультация по ОКВЭД 68.32.1 — okved@rosstandart.ru, тел. +7 (495) -37-30-00 (ФГУП «СТАНДАРТИНФОРМ»).
• Юридическая поддержка и шаблоны договоров — КонсультантПлюс → Раздел ЖКХ.
• Подтверждение легитимности ЖСК как УК — Федеральная нотариальная палата, горячая линия 8 (800) -05-15-65.
• Вопросы налогообложения и страховых взносов — Контакт-центр ФНС России 8 (800) -22-22-22.
• Региональные тарифы и лицензии МЧС, Минстрой вашего региона, обычно раздел «Госуслуги» на официальном сайте.

Код 68.32.1 является ключевым инструментом классификации деятельности управляющих компаний, работающих с жилой недвижимостью. Чёткое соблюдение требований к договорной форме и начислению вознаграждения позволяет избежать штрафов и претензий со стороны налоговых и жилищных инспекций.

Актуальность данных подтверждена на 24 марта 2026 г;