Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) закрепляет за товариществом собственников жилья (ТСЖ) особый статус: это некоммерческая организация, созданная собственниками помещений в многоквартирном доме (МКД) для совместного управления общим имуществом. Одной из ключевых функций ТСЖ является заключение и исполнение договоров, в рамках которых товарищество обязуется выполнять работы и оказывать услуги для своих членов (а в ряде случаев — и для всех собственников МКД).

Правовое основание: ЖК РФ и смежные нормативные акты

• Статья 135 ЖК РФ — определяет правовое положение и цели ТСЖ.
• Статья 137 ЖК РФ — перечень прав и полномочий ТСЖ, включая:
  • выполнение работ и предоставление услуг собственникам помещений;
  • получение банковских кредитов;
  • передача материальных и денежных средств подрядчикам и поставщикам услуг.
• Статья 147 ЖК РФ — ограничение на трудовые отношения: член правления ТСЖ не может одновременно работать по трудовому договору в этом же ТСЖ.
• ГК РФ, ст. 438, правила акцепта и формирования договорных отношений между ТСЖ и собственниками, не являющимися членами ТСЖ.

Виды договоров, которые заключает ТСЖ

Договор управления МКД

Если ТСЖ само управляет домом, оно:

• заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями (РСО);
• нанимает подрядчиков для текущего и капитального ремонта;
• утверждает перечень и стоимость работ на общем собрании членов ТСЖ.

Договор с Управляющей организацией (УО)

Когда ТСЖ передаёт полномочия по управлению УО, подписывается договор управления, где:

• УО отвечает за текущее содержание общего имущества;
• ТСЖ контролирует качество работ и услуг;
• все условия (перечень работ, смета, отчётность) утверждаются общим собранием.

Договор подряда

Прямое выполнение работ ТСЖ возможно через:

• Капитальный ремонт кровли, фасада, инженерных сетей — на основании договора подряда;
• Текущее содержание — уборка, вывоз мусора, сантехническое обслуживание;
• Газовое оборудование — обязательный договор с газовой службой, если в доме есть газ (п. 2.2 ст. 135 ЖК РФ).

Кредитные договоры

ТСЖ может привлекать банковские кредиты на капитальный ремонт или модернизацию инженерных систем (ст. 137 п. 5 ЖК РФ).

Кто подписывает договоры от имени ТСЖ

• Председатель правления — действует на основании:
  • решения общего собрания членов ТСЖ;
  • положений устава;
  • доверенности, если договор подписывает иное лицо.
• При необходимости, трудовой договор с председателем (но не с членом правления) возможен, если он выполняет административно-хозяйственные функции и не совмещает их с членством в правлении.

Порядок заключения и исполнения договора: пошаговая схема

1. Подготовка: формирование перечня необходимых работ/услуг и их сметы.
2. Общее собрание: утверждение перечня, сметы и выбор исполнителя (или УО).
3. Тендер/конкурс (при необходимости): выбор подрядчика по цене, качеству, срокам.
4. Подписание: председатель подписывает договор от имени ТСЖ.
5. Контроль: правление или ревизионная комиссия следит за ходом работ.
6. Акты КС-2, КС-3: подтверждение объёма и стоимости выполненных работ.
7. Оплата: перечисление средств с расчётного счёта ТСЖ.
8. Отчётность: ежегодный отчёт перед общим собранием собственников.

Особенности расчётов и бухгалтерского учёта

• ТСЖ применяет упрощённую систему налогообложения (УСН «Доходы»), если соответствует критериям, но не может быть на УСН «Доходы минус расходы», если основная деятельность — управление МКД (см. п. 3 ст. 346.14 НК РФ).
• Доходы и расходы отражаются на расчётном счёте, открытом в банке.
• Средства собственников за коммунальные услуги проходят через транзитный счёт без НДС.

Практические примеры

Пример 1. Капитальный ремонт кровли

Общее собрание приняло решение о замене кровли. ТСЖ провело конкурс, заключило договор подряда с ООО «СтройКров». По окончании работ подписан акт КС-2, средства перечислены с расчётного счёта ТСЖ.

Пример 2. Договор с газовой службой

В МКД установлены газовые колонки. ТСЖ обязано заключить договор с ООО «Газпром ТЭК» на техническое обслуживание внутридомового газового оборудования (обязанность прописана в уставе).

Часто задаваемые вопросы

• Нужно ли заключать договоры с собственниками, не являющимися членами ТСЖ?
  Да. Для них действует акцепт оферты (ст. 438 ГК РФ), но ТСЖ всё равно обязано ежемесячно предоставлять акты выполненных работ и квитанции.
• Может ли председатель ТСЖ получать зарплату?
  Если он нанят по трудовому договору и не является членом правления — может. Члены правления могут получать только компенсации, утверждаемые общим собранием.
• Кто несёт ответственность за качество работ?
  Прямой исполнитель (УО или подрядчик). ТСЖ лишь контролирует и перечисляет средства.

Контакты для обращений

Ниже приведены основные организации и ресурсы, куда можно обратиться по вопросам работы ТСЖ и заключения договоров:

• Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Жилищный надзор Самарской области)
  Адрес: 445000, Самарская обл., г. Тольятти, ул. Мира, 55
  Тел.: +7 (846) -33-70-70
  Сайт: gzhi.samregion.ru
• Администрация городского округа Тольятти
  Адрес: 445000, г. Тольятти, ул. Советская, 56
  Тел.: +7 (846) -33-30-33
  Сайт: tlt.ru
• Объединённая расчётная система (АНП «ОРС») — пример подрядчика расчётно-информационных услуг
  Адрес: 630099, г. Новосибирск, Вокзальная магистраль, д. 16, офис 1106
  Тел.: +7 (383) -09-18-21, 209-18-22
  Email: office@np-ors.ru
• КонсультантПлюс (официальный справочник нормативных актов)
  Сайт: consultant.ru
• Юридические консультации по ТСЖ (частный юрист Алексей Тимофеев)
  Сайт: t-a-l-e-x.ru

Дата актуализации: 23 марта 2026 г.