Актуальный вопрос: может ли ТСЖ (или УК) обязать арендатора заключить договор на оплату услуг ЖКХ? Ответ однозначен: нет, не может․ Ни Гражданский, ни Жилищный кодекс РФ не перекладывают такую обязанность на арендатора․ Ниже — подробный разбор позиции судов, норм закона и алгоритм действий собственников и арендаторов․
Краткая выжимка
- Собственник нежилого помещения обязан заключать договор с ТСЖ/УК и нести расходы по содержанию общего имущества (ст․ 210, 249, 290 ГК РФ; ст․ 39, 44 ЖК РФ)․
- Арендатор может добровольно оплачивать счета по согласованию с собственником, но ТСЖ не вправе требовать от него заключения договора напрямую․
- Судебная практика (ВС РФ, Президиум ВАС РФ, окружные арбитражи) единодушна: условие договора аренды о том, что «договор с ТСЖ заключает арендатор», недействительно по отношению к самому ТСЖ․
Почему ТСЖ не вправе требовать договора от арендатора
Собственник несёт «бремя содержания» имущества
В силу ст․ 210, 249, 290 ГК РФ и ст․ 39, 44 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан:
- участвовать в расходах на содержание общего имущества пропорционально своей доле;
- оплачивать коммунальные услуги, подаваемые в нежилое помещение․
Обязанность возникает «по силе закона», без необходимости подписывать какой-либо дополнительный договор․ Поэтому именно собственник (арендодатель) должен быть контрагентом ТСЖ/УК․
Арендатор — не участник общей долевой собственности
По Постановлению Президиума ВАС РФ от № 15222/11:
«Собственник помещения … не обладает правом возлагать на арендатора обязанность заключать гражданско-правовой договор с третьим лицом, по которому арендатор будет нести бремя содержания общего имущества дома»․
То есть даже если в договоре аренды прописано «арендатор сам заключает договор с УК», это условие действует только между собственником и арендатором, но не создаёт обязательств перед самой УК․
Прямые разъяснения Верховного Суда РФ
Определения ВС РФ:
- № 310-ЭС19-25253 от ;
- № 306-ЭС18-23988 от ;
- № 307-ЭС18-20174 от
— подтверждают: управляющая организация обязана заключать договор только с собственником, независимо от того, сдано ли помещение в аренду․
Как действовать собственнику и арендатору
Собственнику (арендодателю)
- Заключите основной договор с ТСЖ/УК на содержание общего имущества и на поставку коммунальных ресурсов․
- В договоре аренды пропишите, кто именно будет производить оплату (арендатор может быть «платёжным агентом»)․
- Направьте копии договоров в ТСЖ и арендатору, чтобы избежать двойного начисления․
- При необходимости удерживайте неустойку из арендной платы, если арендатор нарушает договорные обязательства․
Арендатору
- Не подписывайте договор с ТСЖ напрямую, если не хотите добровольно взять на себя чужие обязательства․
- Проверьте договор аренды: если там указано «обязан заключить договор с УК», согласуйте с собственником изменение формулировки на «оплачивает по счету собственника»․
- Оплачивайте коммунальные услуги либо по отдельным счёт-фактурам ресурсоснабжающих организаций, либо собственнику, который затем рассчитается с ТСЖ․
- При споре с ТСЖ ссылайтесь на Постановление Президиума ВАС РФ № 15222/11 и вышеуказанные определения ВС РФ․
Контакты для получения юридической помощи
Бесплатные и платные консультации по жилищным спорам
- Юридический центр «Правовая помощь ЖКХ»
Санкт-Петербург, пр-кт Малоохтинский, д․ 68, офис 505А
Тел․: +7 (812) -00-00-00
Режим работы: Пн–Пт 10:00–18:00
https://helpgkh․ru - Консультация по телефону или WhatsApp
+7 (921) -00-00-00 (круглосуточно, звонок бесплатный) - Горячая линия Жилищного комитета Санкт-Петербурга
Тел․: +7 (812) -75-75-75
Эл․ почта: info@gilkom․ru - Бесплатная юридическая приёмная ТОСЭР/ТСЖ «Консультант»
Москва, Ангелов пер․, д․ 6, офис 102
Пн–Чт 15:00–19:00
Предварительная запись: pravo@ang6․ru
Важно: перед обращением подготовьте выписку из ЕГРН, договор аренды и квитанции ТСЖ — это ускорит разбор спора․
ТСЖ и управляющие организации не обязаны и не вправе требовать от арендатора заключения договора на оплату услуг ЖКХ․ Все претензии адресованы собственнику․ Соблюдайте закон, избегайте лишних обязательств и при необходимости обращайтесь за профессиональной юридической помощью․