жилищных и жилищно-строительных кооперативов находится более 53 000 многоквартирных домов.
В статье разберёмся, что такое ТСЖ, какие функции выполняет управляющий, как правильно его нанять и контролировать.

Что такое ТСЖ и чем оно отличается от управляющей компании

• ТСЖ — это некоммерческое объединение собственников, созданное исключительно
  в их интересах. Все денежные средства хранятся на счёте ТСЖ и расходуются по решению собственников.
• УК, сторонняя коммерческая организация, заинтересованная в получении прибыли.
  Деньги поступают на счёт УК, и жильцы не всегда могут проконтролировать их расходование.
• Собственники в любой момент могут сменить форму управления: перейти из УК в ТСЖ или наоборот
  (п. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Кто такой «управляющий» в ТСЖ и какие у него функции

Управляющий (иногда его называют управляющий орган или директор) — это:

1. Физическое лицо, заключившее трудовой договор с ТСЖ.
2. Исполнитель, которому правление делегирует повседневное администрирование домом.

Основные обязанности управляющего

• обеспечение эксплуатации общего имущества (инженерные системы, кровля, подъезды);
• начисление и сбор коммунальных платежей, ведение бухгалтерии;
• организация ремонтов, подготовка смет и отчётов для общего собрания;
• взаимодействие с жильцами через официальные каналы (в т. ч. через систему MAX с 1 октября 2026 г.).

Как нанять управляющего: пошаговая инструкция

1. Провести общее собрание собственников (очно-заочное или дистанционно через ГИС ЖКХ).
   Кворум — 50 %+1 голос от общей площади.
2. Утвердить штатное расписание и размер оплаты труда управляющего.
3. Разместить вакансию на портале ЖКХ, «Работа в России», в профильных Telegram-каналах.
4. Провести собеседование и проверку кандидата (отсутствие судимости, опыт работы в ЖКХ ≥ 3 лет).
5. Заключить трудовой договор сроком не более 3-5 лет, прописав KPI и ключевые показатели.
6. Определить ревизионную комиссию из 2-3 жильцов для ежеквартального контроля.

Как контролировать управляющего и не «утопить» ТСЖ в долгах

Общее собрание — главный инструмент

Не реже 1 раза в год проводится отчётное собрание, где управляющий:

• предоставляет годовой отчёт о доходах и расходах;
• отчитывается по плану капремонта;
• отвечает на вопросы собственников.

Ревизионная комиссия

Дистанционный контроль через ГИС ЖКХ

С 2026 г. все ТСЖ обязаны выгружать:

• смету доходов и расходов;
• договоры управления/оказания услуг;
• отчёты о проделанной работе.

Доступ есть у каждого собственника через dom.gosuslugi.ru.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющего

Плюсы ТСЖ с наймом управляющего

• Экономия — нет коммерческой надбавки, как у УК (экономия до 15-20 %).
• Прозрачность — все деньги на счету ТСЖ, отчёты публикуются онлайн.
• Контроль, собственники могут отозвать управляющего в любой момент.
• Целевое финансирование — средства направляются только на нужды дома.

Минусы и риски

• Время и активность — нужно регулярно участвовать в собраниях.
• Квалификация управляющего, при ошибках возможны долги и судебные иски.
• Налоги, ТСЖ платит НДФЛ, страховые взносы, ведёт бухгалтерию.
• Кадры — в малых городах сложно найти специалиста.

Контакты для консультаций и обращений

Федеральный уровень

• ГИС ЖКХ техподдержка
  Телефон: ###-###-####
  Сайт: dom.gosuslugi.ru
• Минстрой РФ
  Телефон: +7 (495) -29-90-00
  E-mail: info@minstroyrf.ru

Москва и Подмосковье

• Жилищный контроль Москвы
  Телефон: ###-###-####
• Мособлиздат, консультации по созданию ТСЖ
  Телефон: ###-###-####

Санкт-Петербург

• Администрация СПб (ЖКХ)
  Телефон: ###-###-####
  Портал: ЖКХ-Питер.рф
• Комитет по контролю за ЖКХ и тарифам
  Адрес: наб. Канала Грибоедова, 130
  Телефон: ###-###-####

Юридические компании и профильные ассоциации

• ГК «РосЖКХ» — помощь в создании и сопровождении ТСЖ
  Телефон: ###-###-####
• Ассоциация «ЖКХ Контроль»
  E-mail: info@jkhcontrol.ru

Важно! Перед обращением в любую инстанцию соберите протоколы общих собраний, договор с управляющим и
финансовые документы, это ускорит решение вашего вопроса.