Дата актуализации: 24 марта 2026 г․

Каждый жилой комплекс с многоквартирным домом имеет не только сами квартиры и подвалы, но и обязательно примыкающую землю․
Именно эта территория, закреплена за ТСЖ (товариществом собственников жилья), регулируется Жилищным кодексом РФ,
гражданским законодательством и рядом подзаконных актов․ Ниже ‒ подробная «шпаргалка» для собственников: что считается общим имуществом,
кто за что отвечает, как обжаловать нарушения и где получить разъяснения․

Что входит в «территорию ТСЖ»

В понятие «территория ТСЖ» закон включает:

• придомовый земельный участок, границы которого зафиксированы в кадастровом паспорте;
• все объекты недвижимости, находящиеся на этом участке:
  • сам дом;
  • квартиры;
  • нежилые помещения (магазины, офисы, парикмахерские);
  • машино-места, гаражи, кладовые;
  • инженерные сети, лифтовые шахты, кровля, фасад, подвалы, чердаки;
  • детские и спортивные площадки, зоны озеленения, парковки, дорожки, освещение․

Вся эта территория является общим имуществом собственников помещений и находится в их долевой собственности․
Формально управляет ею ТСЖ через избранное правление и председателя․

Права и обязанности ТСЖ на закреплённой территории

Ключевые полномочия ТСЖ (ЖК РФ, ст․ 137)

1. Управление и распоряжение всем общим имуществом дома и придомовой территории․
2. Формирование тарифов на содержание и ремонт общедомового имущества․
3. Выбор подрядчиков по эксплуатации, ремонту, благоустройству, ЖК-услугам․
4. Ведение хозяйственной деятельности и распоряжение прибылью:
   • аренда крыши под рекламу;
   • сдача в аренду нежилых помещений/кладовок;
   • организация платной парковки и т․ д․
5. Защита интересов собственников в суде, органах власти, при спорах с третьими лицами․

Обязанности ТСЖ

• Поддержание территории в безопасном и санитарном состоянии: уборка, освещение, вывоз мусора․
• Контроль за сохранностью инженерных сетей, фасада, кровли, лифтов․
• Организация капитального и текущего ремонта;
• Обеспечение свободного доступа жильцов и гостей к подъездам, парковке, дворам․
• Раскрытие информации: опубликование годовых отчётов, смет, протоколов собраний․
• Оформление договоров на поставку коммунальных ресурсов и вывоз ТКО․

Земельный участок: как он закрепляется за ТСЖ

Земля под домом может находиться:

• в долевой собственности собственников помещений (если площадь не превышает норматив);
• в аренде у муниципалитета (если «лишняя» часть, так называемая сверхнормативная площадь);
• в собственности ТСЖ — по решению общего собрания и за плату в бюджет города․

В любом случае границы участка должны быть согласованы с кадастровой службой и отражены в ЕГРН․
Если границы не поставлены на кадастровый учет, любые споры решаются через суд или комиссию при муниципалитете․

Как правильно содержать территорию ТСЖ

План мероприятий

1. Диагностика — ежегодный осмотр кровли, фасада, инженерных сетей․
2. Составление годовой сметы (статьи: текущий ремонт, благоустройство, вывоз мусора, электро- и водоснабжение)․
3. Выбор подрядчика по конкурсу или запросу котировок․
4. Финансовый контроль — ежеквартальные отчёты председателя перед членами ТСЖ․
5. Обратная связь с жильцами — «часы приёма» председателя, онлайн-опросы, дежурная аварийная служба 24/7․

Документы, которые должен иметь ТСЖ

• устав ТСЖ;
• протоколы общих собраний (о вступлении в ТСЖ, утверждении сметы, выборе правления);
• договоры с ресурсоснабжающими и управляющими организациями;
• выписка из ЕГРН на земельный участок и техпаспорта на дом․

Что делать, если права нарушены

Внутренний порядок

Сначала попытайтесь решить вопрос «домашне»:

1. Напишите заявление в правление ТСЖ (с отметкой о приёме)․
2. Требуйте созыва внеочередного общего собрания․
3. Фиксируйте нарушения фото/видео, заверяйте соседей как свидетелей․

Внешние инстанции

Судебная защита

Если административное вмешательство не помогает, подайте иск в районный суд по месту нахождения дома․
Претензии могут касаться незаконного завышения тарифов, нарушения границ земельного участка, ухудшения условий проживания․

Частые вопросы и краткие ответы

• Может ли ТСЖ закрыть двор шлагбаумом?
  Только после решения общего собрания, согласованного с ГИБДД и администрацией города․
• Кто платит за ремонт крыши?
  Все собственники пропорционально долям в общем имуществе (ст․ 39 ЖК РФ)․
• Можно ли создать ТСЖ на стадии строительства?
  Нет․ Закон (поправки 2016 г․) запрещает регистрировать ТСЖ до ввода дома в эксплуатацию — это исключает злоупотребления застройщиков․
• Что делать, если правление не отчитывается?
  Требуйте внеочередного собрания, потом — жалобу в жилищную инспекцию или прокуратуру․

Территория ТСЖ — это не просто «двор», а полноценный объект долевой собственности, за состояние которого
отвечают все собственники квартир и помещений через свое товарищество․ Чёткое соблюдение ЖК РФ,
открытая отчётность и своевременное обращение в компетентные органы позволяют избежать конфликтов
и сделать двор действительно комфортным и безопасным․

Важно: перед обращением в суд или прокуратуру обязательно зафиксируйте нарушение
(фото, видео, акты) и попытайтесь решить проблему внутри дома — это ускорит разбирательство и
повысит шансы на положительное решение․