С 2025 года каждый многоквартирный дом в России обязан выбрать и закрепить в ГИС ЖКХ один из трёх способов управления:

1. управляющая компания (УК);
2. товарищество собственников жилья (ТСЖ);
3. жилищный (жилищно-строительный) кооператив (ЖК/ЖСК)․

В статье разберёмся, чем ТСЖ отличается от ЖСК, какие у них особенности учёта, ответственности и как быстро сменить форму управления, если текущая не устраивает․

Что такое ТСЖ и ЖСК в двух словах

Способы принятия решений

2․1 ТСЖ

• Высший орган – общее собрание собственников․
• Кворум – >50 % голосов от общей площади․
• Бюджет формируется на год и утверждается отдельным протоколом․

2․2 ЖСК

• Высший орган – общее собрание членов (конференция пайщиков)․
• Кворум – >50 % действующих пайщиков по числу голосов․
• Кооператив может создавать жилищно-строительный фонд и привлекать кредиты․

Плюсы и минусы

ТСЖ – плюсы

• Максимальный контроль жильцов над деньгами․
• Простая отчётность: только ГИС ЖКХ, Роспотребнадзор, налоговая․
• Легко сменить способ управления (протокол + заявление в ФНС)․

ТСЖ – минусы

• Все решения ищут компромисс между жильцами; громкие конфликты не редкость․
• Ответственность за долги ложится на всех собственников․
• Для крупных работ нужно тендеровать по 44-ФЗ/223-ФЗ․

ЖСК – плюсы

• Кооператив может строить дом дешевле, выпуская паи․
• Чёткая иерархия: правление – ревизионная комиссия – юр․ лицо․
• Возможность вступать в СРО и получать льготные кредиты․

ЖСК – минусы

• Членство добровольное – не все жильцы обязаны быть пайщиками; риск раскола․
• Дополнительные отчёты в ЦБ РФ и Росфинмониторинг (если есть пайщики-юрлица)․
• С 2026 года проект закона № 920521-8 предлагает вообще запретить ЖСК управлять готовым домом без статуса УК․

Бухгалтерия и налоги

ТСЖ

• Режимы: УСН «Доходы» 6 % или «Доходы–Расходы» 15 %․
• Доходы – только взносы собственников, без НДС․
• Годовая отчётность – упрощённая бухгалтерия․

ЖСК

• Те же режимы, но добавляются паевые взносы как целевое финансирование; они не облагаются налогом․
• Если кооператив строит – строительные НМА и амортизация․
• Дополнительно – ежеквартальная отчётность в кооперативный реестр ФНС․

Как провести общее собрание и сменить способ управления

1. Ознакомьтесь с протоколом последнего собрания (хранится у председателя или в УК)․
2. Создайте инициативную группу ≥3 собственников или 20 % голосов․
3. Уведомите жильцов за 10 дней:
   • объявления в подъезде;
   • письма по почте/электронной почте;
   • размещение в ГИС ЖКХ․
4. Проведите собрание:
   • личное присутствие или «заочное» опросным листом;
   • кворум подтверждаем актом счётной комиссии․
5. Сформируйте протокол с решением:
   • «Прекратить действия ТСЖ» или «Создать ЖСК/перейти к УК»;
   • новый устав (шаблоны есть на сайте ФНС)․
6. Подайте заявление в ИФНС через Госуслуги в течение 3 рабочих дней․
7. Уведомите ГЖН в срок до 5 дней после регистрации изменений․

Что делать, если председатель не выводит дом на общее собрание

С 13 декабря 2025 г․ действуют изменения в ЖК РФ: ТСЖ, ЖСК и УК обязаны уведомлять орган ГЖН о дате собрания не позднее чем за 3 дня до мероприятия․
Если председатель игнорирует инициативную группу:

• Отправьте письмо-претензию заказным письмом․
• В течение 30 дней – жалоба в жилищную инспекцию (ГЖН)․
• Инспекция может обязать провести собрание в судебном порядке․

Контакты для обращений

• Росреестр / ФНС – регистрация ТСЖ/ЖСК, смена способа управления:
  www․nalog․gov․ru
  Тел․: +7 -00 222-22-22
• Госжилинспекция (ГЖН) вашего региона – проверка законности собраний:
  Найдите через гжн․рф или поисковик «ГЖН + город»
• Горячая линия ГИС ЖКХ
  Тел․: ###-###-####
  Сайт: dom․gosuslugi․ru
• Ассоциация «ЖКХ Контроль» – бесплатные консультации по бухгалтерии ТСЖ/ЖСК:
  жкхконтроль․рф
  Тел․: +7 -95 221-22-78

ТСЖ — оптимально для уже готовых домов, где жильцы готовы взять ответственность на себя․
ЖСК уместен, если вы строите дом совместно или хотите использовать кооперативные льготы, но готовы к более жёсткой отчётности и рискам в будущем․
Сменить форму можно всего за 1-2 месяца, если заранее подготовить документы и собрать кворум․