В 2025-2026 гг. правила выставления счетов-фактур существенно изменились:
упрощенцы стали плательщиками НДС, увеличилось число операций, подлежащих оформлению «первичкой»,
а ряд льготных услуг ЖКХ всё-таки попадает под НДС-обложение.
В статье разберёмся, в каких случаях управляющая компания обязана выставлять счет-фактуру,
как правильно заполнить документ и какие риски возникают при ошибках.

Когда управляющая компания считается плательщиком НДС

С вступили в силу изменения НК РФ, касающиеся УСН:

• если доход компании за 2024 г. ≥ 60 млн руб., с она автоматически становится плательщиком НДС;
• ставки для «упрощенцев» в 2025 г.: 5 % (основная) и 7 % (повышенная);
• с 2026 г. лимиты дохода: 20 млн → 15 млн → 10 млн руб. по годам.

Исключение: льготный перечень ЖКХ-услуг

Подпункты 29 и 30 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождают от НДС:

1. коммунальные услуги (водоснабжение, тепло, электроэнергия, газ);
2. услуги по содержанию и ремонту жилфонда;
3. работы по благоустройству придомовой территории.

Однако льгота действует только при условии, что услуга предоставляется управляющей компанией-единым расчётным центром.
Если компания оказывает дополнительные услуги (парковка, аренда помещений, реклама в лифтах),
то по ним НДС начисляется и счет-фактура выставляется обязательно.

Порядок оформления счета-фактуры управляющей компанией

2.1 Какой формат использовать

С действует новая форма счета-фактуры (приказ ФНС № ED-7-26/915@), в которой:

• появилась графа 5б «Код операции»;
• строка 7 «Код валюты» стала обязательной;
• добавлены стандартные коды операций для ЖКХ-услуг: 1010182 (водоснабжение), 1010183 (теплоснабжение) и др.

Управляющие компании могут выбрать один из вариантов документооборота:

1. классический счет-фактура (статус 1);
2. универсальный передаточный документ (УПД) со статусом 1 или 2;
3. электронный счет-фактура через оператора ЭДО (СБИС, Диадок, Контур-EDI и др.).

2.2 Пример заполнения счета-фактуры на ЖКХ-услугу с НДС 5 %

Условие: управляющая компания ООО «ЖКХ-Сервис» на УСН 5 % выставляет счет-фактуру за потреблённую электроэнергию.

В строке «Всего к оплате» ставится 5 250 руб., в т. ч. НДС 5 % – 250 руб.

Частые ошибки и риски

Ошибка 1. Упрощенец выставил счет-фактуру «для заказчика», но не стал плательщиком НДС

Если ваш доход за 2024 г. < 60 млн руб., вы не признаётесь плательщиком НДС. Но при выставлении счета-фактуры обязаны уплатить НДС в бюджет, а право на вычет у покупателя не возникает.

Ошибка 2. Льготные услуги облагаются по ставке 20 %

В отчётности ФНС контролёры отсматривают код операции.
Если применён код 1010182 (водоснабжение) и одновременно ставка 20 %, возникнет расхождение.
Штраф – 20 % от необоснованно начисленного НДС, минимум 40 000 руб.

Ошибка 3. Забыли про авансовые счета-фактуры

Управляющие компании часто получают авансы за год вперёд (например, оплата капремонта).
Согласно ст. 168 НК РФ, в течение 5 календарных дней нужно выставить счет-фактуру на аванс,
указав расчётную ставку 5/105 или 7/107.

Пошаговая инструкция: как выставить счет-фактуру в СБИС

1. Войти в личный кабинет СБИС → раздел «Отправить документ».
2. Выбрать тип «СЧФ» или «УПД», указать статус 1 (если предъявляется НДС).
3. В блоке «Продавец» указать ИНН/КПП и выбрать код операции (п. 2 гл. 5.1 КПД).
4. Заполнить табличную часть: наименование услуги, количество, цена, ставка НДС.
5. Нажать «Отправить» → документ автоматически регистрируется в электронном журнале.

Контакты для консультаций и технической поддержки

Подведём итоги

Управляющие компании в 2025-2026 гг. обязаны контролировать:

• свой доход (лимиты перехода на НДС);
• наличие льготных ЖКХ-услуг;
• корректность кодов операций в счете-фактуре;
• сроки выставления авансовых счетов-фактур (5 дней).

При сомнениях обращайтесь в ФНС (###-###-####) или к специалистам СБИС (###-###-####),
это позволит избежать штрафов и налоговых претензий.