Каждый год владельцы квартир в многоквартирных домах сталкиваются с вопросом: «Кто же всё-таки должен заключать договор управления — собственники, управляющая компания или уже созданное товарищество собственников жилья?» Ниже разберёмся по пунктам, когда ТСЖ обязано, а когда вправе отказаться от договора управления, какие последствия ждут дом без такого документа и куда обращаться за разъяснениями.

Что такое договор управления и зачем он нужен

Договор управления — это соглашение, в котором прописаны:

• Объём работ: содержание общего имущества, уборка территории, вывоз мусора и т. д.
• Стоимость услуг: размер платы за содержание и ремонт.
• Ответственность сторон: штрафы за невыполнение обязательств.

Без договора дом фактически остаётся «бесхозным»: коммунальные службы могут отказаться обслуживать подъезды, а в случае аварии — искать виновных будет непросто.

Ситуация 1: Дом находится в управлении ТСЖ

Когда ТСЖ обязано заключать договор управления

1. Если ТСЖ не выполняет работы своими силами.
   То есть товарищество нанимает подрядчика (управляющую компанию, клининговую фирму, энергетиков и т. д.). В этом случае заключается договор управления между ТСЖ и подрядчиком на основании ст. 162 ЖК РФ.
2. Если в уставе ТСЖ прямо прописано:
   «Все работы по содержанию общего имущества выполняются привлечённой организацией». Это внутреннее правило самого ТСЖ, а не закон, но его нарушение может стать основанием для суда со стороны недовольных собственников.

Когда ТСЖ может не заключать договор управления

• Если работы выполняются силами самого ТСЖ:
  штатные уборщики, сантехники и электрики числятся в товариществе, а не во внешней организации. В этом случае достаточно внутреннего приказа/распоряжения правления и договор с подрядчиком не нужен.
• Если дом малочисленный (до 5 квартир) и решения принимаются единогласно:
  закон прямо не требует отдельного договора, но рекомендуется закрепить объём работ в простом письменном соглашении между собственниками.

Ситуация 2: Дом ещё не перешёл на ТСЖ, но собрание решило создать товарищество

На переходном этапе важно соблюсти процедуру:

1. Провести общее собрание: принять решение о создании ТСЖ и прекращении договора управления с текущей управляющей компанией (УК).
2. Уведомить УК в письменной форме за 30 дней: иначе старая компания вправе требовать оплаты по прежнему договору.
3. Зарегистрировать ТСЖ в Росреестре: получить выписку из ЕГРЮЛ и открыть расчётный счёт.
4. Определить способ управления: внутренними силами ТСЖ или с привлечением подрядчика (в последнем случае договор управления всё-таки потребуется).

Что грозит ТСЖ, если нет договора, но он должен быть

• Штрафы от жилищной инспекции: до 50 000 ₽ на ТСЖ и до 5 000 ₽ на председателя (ст. 7.22 КоАП РФ).
• Иск от собственников: требование возместить ущерб из-за протечек, переплат за некачественные услуги и т. д.
• Расторжение договора тепло- и водоснабжения: ресурсоснабжающие организации вправе потребовать заключить договор управления в течение 60 дней, иначе, отключить дом.

Типовой алгоритм действий председателя ТСЖ

Чтобы не ошибиться, достаточно пройти 5 шагов:

1. Изучить устав ТСЖ и найти пункты о порядке заключения договоров.
2. Сравнить объём работ со штатным расписанием: хватает ли собственных сил или нужен подрядчик.
3. Созвать правление и утвердить перечень услуг: зафиксировать в протоколе № … от «__».__.2026.
4. Запросить КП от 3-х управляющих компаний и выбрать лучшее по цене/качеству.
5. Подписать договор управления и в трёхдневный срок разместить его на официальном сайте ТСЖ или доске объявлений.

Контакты для обращений и разъяснений

• Жилищная инспекция региона
  • Телефон: ###-###-#### (федеральная горячая линия)
  • Сайт: https://dom.gosuslugi.ru
  • Электронная приёмная: inspector@goszhilnadzor.ru
• Региональное отделение «ЖКХ Контроль»
  • Телефон: 8 (495) -30-04-44
  • WhatsApp: +7 -26 123-45-67
  • Адрес: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 40, офис 12. Пн–Пт 09:00–18:00
• ГосЖилСервис (поддержка по созданию ТСЖ)
  • Телефон: ###-###-#### (круглосуточно)
  • Электронная почта: help@goszhilservis.ru
  • Онлайн-чат: https://goszhilservis.ru/chat

Важно! Перед визитом в госорган обязательно запишитесь на приём через портал «Госуслуги» или по телефону, чтобы избежать очередей и сократить время ожидания.

Дата актуализации статьи: 24 марта 2026 г.