Многие жители многоквартирных домов‚ где организационно-правовой формой управления выбран жилищный кооператив (ЖСК)‚ регулярно сталкиваются с вопросом: «Чем отличается общее собрание собственников (ОСС) от общего собрания членов ЖСК (ОСЧ)?» Ниже ‒ подробный разбор отличий‚ процедур‚ актуальной судебной практики и контактов профильных организаций‚ к которым можно обратиться за помощью․

Главные различия между ОСС и ОСЧ

• 1․1 Разная компетенция

  Собрание собственников решает вопросы‚ перечисленные в ст․ 44 Жилищного кодекса РФ: капитальный ремонт‚ выбор способа управления‚ утверждение крупных расходов и т․д․ Если эти же вопросы попытается решить собрание членов ЖСК‚ такое решение может быть признано недействительным в суде․

• 1․2 Разный порядок подсчёта голосов
  • На ОСС ‒ 1 кв․м площади = 1 голосу․
  • На ОСЧ ‒ 1 член кооператива = 1 голосу‚ независимо от площади занимаемого помещения․
• 1․3 Разная процедура проведения

  ОСС жёстко регламентировано ст․ 44–48 ЖК РФ и Приказом Минстроя № 44/пр от ․ ОСЧ описано лишь кратко в ст․ 117 ЖК РФ; всё остальное ‒ в уставе ЖСК․ Уставы часто устарели и не содержат современных форм (очно-заочное голосование‚ электронные бюллетени и т․д․)․

Можно ли проводить ОСЧ в очно-заочной форме?

До недавнего времени этот вопрос вызывал ожесточённые споры в судах․

2․1 Позиция большинства судов (позитивная практика)

1. Московский городской суд‚ Апелляционное определение от № 33-6961/2019: отказ в признании недействительным решения ОСЧ‚ проведённого в очно-заочной форме․ Суд указал‚ что ЖК РФ не запрещает такую форму и отсутствие прямого указания в уставе не делает собрание незаконным․
2. Московский городской суд‚ определение от № 4г-15204/2017: даже при устаревшем уставе суд применил нормы ЖК РФ о возможности заочного голосования․

2․2 Противоположная практика

• Московский городской суд‚ Апелляционное определение от № 33-11818/2018: суд признал ОСЧ недействительным‚ указав‚ что в ст․ 117 ЖК РФ употребляется слово «присутствующие»‚ а значит‚ форма должна быть только очная․

• Добейтесь внесения изменений в устав и прямо разрешите очно-заочную или заочную форму․
• Если устав менять нельзя‚ максимально точно копируйте процедуру ОСС (уведомления‚ регистрация‚ бюллетени‚ подсчёт) и ссылайтесь на ст․ 48 ЖК РФ․

Пошаговый алгоритм подготовки ОСЧ

1. Шаг 1․ Проверьте компетенцию․ Убедитесь‚ что вопрос отнесён к полномочиям ОСЧ (устав‚ п․ 3 ст․ 44 ЖК РФ)․
2. Шаг 2․ Изучите устав:
   • порядок инициации (обычно ≥30 % членов);
   • сроки и способы уведомления;
   • требования к кворуму (50 % + 1 или иное‚ если устав строже)․
3. Шаг 3․ Подготовьте:
   • Проект повестки дня․
   • Бюллетени (шаблоны можно взять на сайте АКАТО)․
   • Реестр членов ЖСК (Ф․ И․ О․‚ номер паёвого взноса‚ адрес)․
4. Шаг 4․ Уведомите членов:
   • за 10–15 дней;
   • вручить лично под роспись или направить заказное письмо;
   • дополнительно разместите на стенде в подъезде и в группе ЖСК в мессенджере․
5. Шаг 5․ Проведите собрание:
   • оформьте журнал регистрации (Ф․ И․ О․‚ подпись‚ дата/время);
   • во время очной части ‒ зафиксируйте кворум;
   • во время заочной части ‒ соберите бюллетени до установленного срока․
6. Шаг 6․ Подведите итоги и оформите протокол в течение 5 дней․ Убедитесь‚ что в протоколе есть:
   • дата‚ время‚ место;
   • повестка;
   • кворум (сколько членов присутствовало/проголосовало);
   • результаты по каждому вопросу;
   • подписи председательствующего и секретаря․
7. Шаг 7․ Сдайте протокол на регистрацию в управляющую компанию или в Росреестр (если требуется внесение изменений в ЕГРН)․

Чек-лист «Как не нарушить закон»

• Проверь компетенцию: не выносите на ОСЧ вопросы‚ которые должен решать ОСС․
• Проверь кворум: если устав старше 30 лет‚ скорее всего‚ он требует 2/3 ‒ считай по уставу․
• Не смешивай формы: отдельно собрание собственников‚ отдельно ‒ членов ЖСК․
• Сделай копии всех уведомлений‚ бюллетеней‚ протоколов ‒ они пригодятся в суде․
• Если устав устарел и создаёт «замкнутый круг» (нельзя изменить без собрания‚ а собрание нельзя провести законно)‚ обратитесь в жилищную инспекцию или к юристу․

Где взять шаблоны и бесплатную консультацию

5․1 Готовые шаблоны документов

• АКАТО – образцы протоколов и бюллетеней
• ДомСканер – подробный материал с примерами

5․2 Контакты для обращений

Всегда разделяйте два вида собраний: собственников помещений и членов ЖСК․
Перед каждым собранием сверяйтесь с уставом ЖСК – именно он в приоритете‚ если не противоречит ЖК РФ․
При устаревшем уставе старайтесь максимально точно повторять процедуру ОСС: это повышает шансы защитить решение в суде․
При любых сомнениях – звоните или пишите в профильные службы (см․ таблицу выше)․