С 2025 года в налоговой сфере ЖКХ произошли существенные изменения: управляющие компании,
ранее применявшие упрощённую систему налогообложения (УСН) и полностью освобождённые от НДС,
становятся плательщиками налога на добавленную стоимость по ряду операций.
Ниже ‒ подробный разбор, какие услуги облагаются НДС, какие льготы сохраняются и куда обращаться за разъяснениями.
Краткий вывод для бухгалтера
- Коммунальные услуги (водоснабжение, тепло, электроэнергия, газ и т. д.),
поставляемые управляющей компанией населению по цене ресурсоснабжающей организации,
освобождаются от НДС (подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ). - Работы/услуги по содержанию и ремонту общего имущества (подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ)
также освобождаются от НДС, если исполнитель — сама управляющая компания либо привлечённые ею подрядчики. - Все прочие услуги УК (вызов сантехника за отдельную плату, аренда крыши под рекламу,
установка платёжных терминалов и др.) облагаются НДС в 2025–2026 гг. по общим правилам. - Если УК применяет УСН, то она признаётся плательщиком НДС только по тем операциям,
которые не подпадают под перечень льготных (письмо Минфина от № 03-07-11/78657).
Детальная таблица «что облагается, а что нет»
| Вид услуги/работы | Облагается НДС? | Основание |
|---|---|---|
| Поставка горячей воды населению (по цене РСО) | Не облагается | подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ |
| Уборка подъездов, мусоропровода | Не облагаеться | подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ |
| Замена лампочек в подъезде | Не облагается | подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ |
| Установка счётчиков за отдельную плату | Облагается (20 %) | п. 3 ст. 164 НК РФ |
| Реклама на фасаде дома | Облагается (20 %) | п. 3 ст. 164 НК РФ |
| Охрана придомовой территории (привлечённая ЧОП) | Облагается (20 %) НДС принимается в прочие расходы, вычет не применяется | Письмо ФНС от |
Как отражать НДС в квитанциях жильцов
Согласно письму Минфина от № 03-07-11/98765, управляющая компания обязана:
- Выделять НДС только в той части услуг, которая облагается налогом.
- В квитанции можно печатать две строки:
«Содержание и ремонт жилого помещения — 0 %»
«Дополнительные работы — 20 %»
Частые ошибки и риски
- Ошибка 1. УК применяет УСН и не выставляет НДС по всем услугам.
Риск — доначисление налога, пени и штраф 20 % по ст. 122 НК РФ. - Ошибка 2. УК выставляет НДС по коммунальным услугам, хотя цена в квитанции равна цене РСО.
Риск — претензии жильцов и ФАС: завышение тарифа. - Ошибка 3. Неверное распределение входного НДС (например, за материалы для ремонта подъезда).
Правильно: входной НДС по освобождённым операциям не принимается к вычету,
а относится на себестоимость (п. 2 ст. 170 НК РФ).
Пошаговая инструкция для бухгалтера УК
- Разделите услуги на три группы:
- Коммунальные (льготные)
- Содержание и ремонт (льготные)
- Всё остальное (облагаемые НДС)
- Настройте раздельный учёт доходов и расходов (п. 4 ст. 170 НК РФ).
- Выставляйте счета-фактуры только на облагаемые операции, регистрируйте их в книге продаж.
- Ежеквартально подавайте декларацию по НДС (даже при УСН) через Контур.Экстерн или СБиС;
Контакты и сервисы для получения официальных разъяснений
Федеральные органы
- ФНС России — Контакт-центр
8 800 222-22-22 (круглосуточно, бесплатно)
www.nalog.gov.ru → раздел «Обращения» - Минфин России — Департамент налоговой политики
107078, г. Москва, ул. Ильинка, 9
Тел.: +7 495 771-80-00
E-mail: dep07@minfin.gov.ru - Минстрой России
109012, г. Москва, ул. Новая Басманная, 45
Тел.: +7 495 625-11-00
Приёмная онлайн: minstroy.gov.ru → «Обращения граждан»
Региональные инспекции (пример Москва)
- ФНС России № 1 по г. Москве
125130, г. Москва, ул. Бутырская, 13
Тел.: +7 495 913-00-00
Подать обращение: in01.nalog.ru
Бесплатные консультации для УК/ТСЖ
- «Гарант-ЖКХ», горячая линия
8 800 755-50-75
онлайн-консультации - КонсультантПлюс: ЖКХ
8 800 200-88-88
consultant.ru - Ассоциация «ЖКХ Контроль»
E-mail: info@jkh-ctrl.ru
jkh-ctrl.ru
Шаблон письма в ФНС за разъяснением
В ИФНС России № ___ Управляющая организация ООО «______» ИНН: ___________, КПП: ___________ Адрес: _____________________________ Заявление о предоставлении разъяснений по вопросу налогообложения НДС ООО «______» применяет УСН и оказывает жителям МКД услуги по содержанию и ремонту общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги по цене ресурсоснабжающих организаций. В соответствии с подпунктами 29 и 30 пункта 3 статьи 149 НК РФ указанные операции освобождаются от НДС. Прошу разъяснить: Должна ли УК выставлять счет-фактуры жильцам по освобождённым операциям? Как отражать входной НДС по услугам подрядчиков? Приложения: Копия договора управления МКД Прайс-лист на услуги С уважением, ___________/Ф.И.О./ ___________/подпись/
С 2025 года управляющие компании, находящиеся на УСН, должны платить НДС,
но значительная часть ключевых услуг населению остаётся льготной.
Чтобы избежать штрафов и споров с жильцами, точно разграничивайте облагаемые и необлагаемые операции,
ведите раздельный учёт и своевременно консультируйтесь с ФНС и Минфином.