С 2026 года правила освобождения от НДФЛ при продаже жилья заметно расширились, а для квартир, полученных по реновации, действует особый порядок. В статье разберёмся, когда налог платить не придётся, а когда придётся подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить 13 % (или 15 % при высоком доходе).
Основное правило 2026 года
Важно: с г. единственное жильё можно продавать без НДФЛ уже через 3 года владения вместо прежних 5 лет. Это касается и квартир, полученных по реновации, но с нюансами.
Как считается срок владения квартирой по реновации
- Если вы получили квартиру взамен снесённой по реновации — право собственности возникает с даты регистрации новой квартиры.
- Однако для целей НДФЛ срок владения исчисляется с даты приобретения старой квартиры. Это прямо прописано в Налоговом кодексе РФ (п. 3 ст. 217.1). То есть, если старую квартиру вы купили в 2017 г., а новую зарегистрировали в 2024 г., то к 2026 г. срок уже 9 лет, налог платить не нужно.
Когда налог не платится
- Единственное жильё и вы владеете им ≥ 3 года (с учётом «старого» срока).
- Нежилое помещение или «вторая квартира» — срок 5 лет, но расширенный вычет 1 млн ₽ или документальные расходы снизят базу.
- Продажа ниже кадастровой стоимости × 0,7, налоговая примет реальную цену, если она выше указанной величины.
Когда придётся заплатить
Если срок владения < 3 лет (или < 5 лет для «второй» квартиры) и разница между ценой продажи и вычетом (1 млн ₽ или расходы) положительна, то:
- Подготовить декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года.
- Уплатить 13 % (до 5 млн ₽ дохода) или 15 % (сумма свыше 5 млн ₽).
Какие документы понадобятся для нулевого налога
- Свидетельство о праве собственности на старую и новую квартиру.
- Акт приёма-передачи по реновации.
- Договор купли-продажи новой квартиры и расчётные документы.
- Справка об отсутствии другого жилья (если претендуете на льготу единственного жилья).
Алгоритм действий при продаже квартиры по реновации
- Проверьте даты: дата приобретения старой квартиры + 3 года (единственное жильё) или 5 лет (остальные случаи).
- Определите вычет: 1 млн ₽ или фактические расходы на покупку старой квартиры + затраты на ремонт.
- Сравните цену продажи и кадастровую стоимость × 0,7.
- Подайте декларацию 3-НДФЛ в электронном виде через Личный кабинет налогоплательщика или на приёме в ИФНС.
- Оплатите налог до 15 июля, если база > 0.
Контакты для обращений
Федеральная налоговая служба России
- Официальный сайт: https://www.nalog.gov.ru
- Единая справочная: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
- Онлайн-чат и видеоприём в Личном кабинете налогоплательщика
Госуслуги — раздел «Налоги и финансы»
- Сайт: https://www.gosuslugi.ru
- Мобильное приложение «Госуслуги» → Поддержка → Чат с оператором
Московская госпрограмма реновации
- Горячая линия: ###-###-####
- Сайт: https://renovation.mos.ru
Краткий чек-лист перед продажей
☑ Проверил дату покупки старой квартиры
☑ Подтвердил статус «единственного жилья»
☑ Подготовил документы на реновацию
☑ Рассчитал возможный вычет
☑ Сравнил цену продажи с кадастровой × 0,7
Запомните: если у вас есть хоть малейшие сомнения, лучше заранее получить консультацию в ИФНС или через сервис «Госуслуги». Это сэкономит время и нервы в будущем.