С 1 января 2025 года вступил в силу ряд ключевых изменений Налогового кодекса РФ, которые напрямую коснулись всех участников рынка управления многоквартирными домами: управляющих компаний (УК), товариществ собственников жилья (ТСЖ), жилищных кооперативов (ЖК/ЖСК) и региональных операторов․ Ниже приведена структурированная «шпаргалка» по налогам, режимам и контактам для оперативных консультаций․
Основные налоговые режимы и выбор оптимального
- УСН (упрощённая система налогообложения) – наиболее популярный выбор․
- Доходы от коммунальных услуг включаются в базу, если договор с РСО/ТКО заключён на имя самой УК/ТСЖ (письма Минфина от № 03-07-11/96415 и др;)․
- Новое: с 2025 г․ УК и ТСЖ на УСН вправе включать НДС в тарифы и самостоятельно отказаться от освобождения․ Сумма НДС будет отдельной строкой в квитанциях жильцов․
- Если договор агентский (УК/ТСЖ выступает посредником), то коммунальные платежи не признаются доходом (пп․ 4 п․ 1․1 ст․ 346․15 НК РФ)․
- ОСНО (общая система)
- Обязательно НДС (10 % или 20 %), налог на прибыль 20 %․
- Доходы от реализации коммунальных услуг и жилищных услуг учитываются в полном объёме․
- Отдельно учитываются доходы-целевое финансирование от собственников на капремонт – не облагаются налогом на прибыль (п․ 1 ст․ 251 НК РФ)․
- АВТОНАЛОГ (АН) – доступен только ИП-управдомам, ограничены по численности и площади домов․
Какие налоги и взносы нужно платить в 2026 году
| Вид налога/взноса | УСН (для ТСЖ/УК) | ОСНО (для ТСЖ/УК) | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Налог на прибыль | 6 % или 15 % (в зависимости объекта) | 20 % | Доход-целевое финансирование на капремонт исключается |
| НДС | 0 % (до 60 млн ₽ за 2024 г․) или 20 % при отказе от льготы | 20 % / 10 % | Льгота по НДС действует до превышения лимита 60 млн ₽ за 2024 г․ |
| НДФЛ с зарплаты | 13 % / 15 % | 13 % / 15 % | Удерживается как налоговый агент |
| Страховые взносы | 30 % (пониженные тарифы 15 % и 7,6 % до 2025 г․ закончились) | 30 % | На 2026 г․ – базовый тариф |
| Земельный/транспортный налог | Есть, если есть объекты | Есть, если есть объекты | Оплачиваются в ИФНС |
| Налог «самозанятых» для членов совета дома | 13 % или 4 % | Если выплачивается вознаграждение членам совета дома (Письмо Минфина от ) | |
Практические кейсы: как правильно отразить в учёте
Кейс 1․ ТСЖ на УСН 6 % заключило договор с РСО непосредственно
- Все поступления от собственников за коммуналку – доход․
- Все платежи РСО – расход, но при УСН «Доходы» расходы не учитываются․ Учитывайте налог с выручки․
Кейс 2․ УК на УСН 15 % работает по агентским договорам
- Деньги собственников – не доход, а проходят через 76 счёт «Расчёты по претензиям»․
- Комиссия УК (например, 8 %) – декларируется как доход, а её расходы – как расходы․
Кейс 3․ ТСЖ выбрало ОСНО и хочет включить НДС
- Тарифы квитанций должны быть доведены до ФАС и утверждены с НДС․
- Подтверждение льготы «отсутствие НДС» – справка-уведомление в ИФНС до 20 числа месяца, следующего за кварталом․
Сроки отчётности 2026 года
- Декларация УСН – до 25 марта 2026 г․ за 2025 г․
- Декларация по НДС – ежеквартально: 25 апреля, 25 июля, 25 октября 2026 г․, 25 января 2027 г;
- Расчёт страховых взносов – ежеквартально до 30 числа месяца, следующего за кварталом․
- Налог на прибыль – декларация за 2025 г․: до 25 марта 2026 г․
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: принимать всю плату за коммуналку как «собственный доход»․
Как избежать: проверить тип договора с РСО (агентский или прямой)․ - Ошибка: забывать регистрировать счета-фактуры по НДС при УСН после превышения 60 млн ₽․
Как избежать: ежеквартальный контроль выручки по КДР и своевременное уведомление ИФНС․ - Ошибка: не удерживать НДФЛ с выплат членам совета дома․
Как избежать: при выплате вознаграждения ≥ 4 000 ₽ за год – зарегистрировать ИП/самозанятого или удержать 13 % как агент․
Контакты и сервисы для оперативной консультации
- Федеральная налоговая служба (ФНС)
Горячая линия: ###-###-####
Сайт: www․nalog․gov․ru - Министерство финансов РФ
Разъяснения по налогообложению ЖКХ: minfin․gov․ru - ГАРАНТ․РУ – база налоговых новостей и консультаций
Тел․: ###-###-#### - КонсультантПлюс – подборка актов по взаимодействию УК и ТСЖ
www․consultant․ru - Аутсорсинг бухгалтерии для ТСЖ и УК
ООО «ПрофБухЖКХ»
Тел․: +7 -95 921-32-12, e-mail: info@profbuh․ru - РосКвартал – сервис автоматизации УК/ТСЖ
Тел․: 8-800-555-0-999 - Региональные операторы ЖКХ
Уточняйте контакты вашего оператора на сайте dom․gosuslugi․ru
1․ Проверьте тип ваших договоров с РСО/ТКО – это определяет, учитывать ли коммунальные платежи в налогооблагаемой базе․
2․ Следите за лимитом 60 млн ₽ за 2024 г․: превышение автоматически делает вас плательщиком НДС․
3․ Не забудьте пересчитать тарифы и включить НДС в квитанции, если отказались от льготы․
4․ Заранее подготовьте отчётность – первые даты в 2026 г․ уже 25 января (НДС) и 25 марта (УСН)․
5․ При необходимости – воспользуйтесь аутсорсингом бухгалтерии (контакты выше)․