Вопрос, который ежедневно задают председатели и ревизоры товариществ собственников жилья: «Имеем ли мы право заключить договор на капитальный или текущий ремонт без решения общего собрания?»
Ниже — подробный разбор законодательства, типичных ошибок и готовых шаблонов действий на 2026 год.
Краткий ответ: «Может, но…»
- ТСЖ вправе заключать любые договоры, необходимые для содержания общего имущества (п. 2 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
- Однако сумма и способ оплаты ремонта ограничены решениями общего собрания или уставом ТСЖ.
Виды ремонта и требования к сделкам
Текущий ремонт (эксплуатационные работы)
Примеры: окраска фасада, ремонт кровли, замена ламп.
- Без конкурса можно заключать договор до 600 тыс. ₽ (ПП № 1358 от ).
- Если сумма выше 600 тыс. ₽, но ниже 5 млн ₽ — достаточно протокола правления ТСЖ.
Капитальный ремонт
Примеры: замена лифтов, капремонт инженерных сетей, утепление фасада.
- Обязательное решение общего собрания (ч. 1.1 ст. 166 ЖК РФ).
- Если средства формируются в фонд капремонта — договор заключает Фонд содействия реформе ЖКХ либо ТСЖ по доверенности Фонда.
- При специальной счёт-квитанции ТСЖ, договор подписывает председатель на основании протокола собрания.
Алгоритм заключения договора шаг за шагом
- Проверить устав ТСЖ: какие суммы правление может утверждать самостоятельно.
- Сравнить сумму ремонта с лимитами:
- до 600 тыс. ₽ — протокол правления;
- от 600 тыс. ₽ до 5 млн ₽ — протокол правления + публикация на сайте zakupki.gov.ru (если не освобождены);
- свыше 5 млн ₽ — только общее собрание + торги.
- Подготовить техническое задание и смету.
- Выбрать подрядчика (аукцион, запрос котировок, единственный поставщик).
- Подписать договор от имени ТСЖ (образец ниже).
Риски и типичные ошибки
| Ошибка | Последствие | Как избежать |
|---|---|---|
| Договор >600 тыс. ₽ без протокола собрания | Договор может быть признан недействительным, деньги вернуть сложно | Согласовать смету заранее, внести в повестку собрания |
| Ремонт за счёт Фонда капремонта без доверенности | Фонд откажет в оплате | Получить доверенность в регоператоре или включить пункт в протокол собрания |
| Работы выполняет физлицо без ИП | Налоговые споры (НДС, страховые взносы) | Заключать договор только с юрлицом или ИП |
Образец договора подряда (сжатый)
ДОГОВОР ПОДРЯДА № 15/2026 г. Москва 24 марта 2026 г. ТСЖ «Дом на Набережной», в лице председателя правления Иванова И.И., действующего на основании протокола общего собрания № 3 от , именуемое в дальнейшем «Заказчик», с одной стороны, и ООО «СтройСервис», ИНН 7702123456, ОГРН 1157746321456, именуемое в дальнейшем «Подрядчик», с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем: Предмет договора Подрядчик обязуется выполнить капитальный ремонт кровли МКД по адресу: ул. Ленина, д. 10, корп. 2, согласно ТЗ и смете, приложенным к договору. Сроки Начало работ — , окончание — . Цена 2 400 000 (Два миллиона четыреста тысяч) руб. 00 коп., включая НДС 20 %. Источник финансирования Средства фонда капремонта, согласно протоколу собрания № 3 от . ...
Контакты для оперативных консультаций
- Госжилинспекция Москвы (контроль качества ремонта)
☎ +7 (495) -33-58-02
gzhi.mos.ru - МКДЭКСПЕРТ — юридические консультации по ЖКХ и недвижимости
☎ ###-###-#### (звонок бесплатный)
mkdexpert.com
Telegram: @mkdexpert
VK: vk.com/mkdexpert
Дзен: dzen.ru/mkdexpert - Фонд капитального ремонта Москвы
☎ 8 (495) -21-18-00
fondkaprem.ru - Минстрой РФ (горячая линия по ЖКХ)
☎ 8 (800) -34-47-47
minstroy.gov.ru
Чек-лист для председателя ТСЖ
- Сверил сумму ремонта с лимитами устава и ПП №1358.
- Есть протокол общего собрания или правления с датой и подписью.
- Подрядчик проверен в ЕГРЮЛ/ЕГРИП, есть СРО (при капремонте).
- Договор подписан печатью ТСЖ и скан-копия выложена на сайте «Реформа ЖКХ».
- Расчёты ведутся через расчётный счёт ТСЖ, не наличка.