Граждане, владеющие жильём через жилищно-строительный кооператив (ЖСК), часто задаются вопросом: обязаны ли они платить НДФЛ при продаже такой квартиры? В статье разберёмся, от чего зависит налогообложение, кто может получить льготы и как свести налог к нулю.
Что такое ЖСК и как в нём оформляется собственность
Жилищно-строительный кооператив — это форма долевого участия в строительстве. Квартира считается собственностью пайщика только после полной выплаты паевого взноса и оформления права собственности в Росреестре. До этого момента пайщик владеет лишь правом требования передачи квартиры, а не самой квартирой.
Когда начинаеться «срок владения» для целей налога
Ключевым моментом для определения обязанности платить НДФЛ является дата, с которой начинается трёх- или пятилетний срок владения. Для квартиры, полученной по ЖСК, это:
- Дата регистрации права собственности в ЕГРН, а не дата подписания акта приёма-передачи;
- Если квартира была получена по ДДУ (договору долевого участия) в рамках ЖСК, то с 2022 г. применяется 3-летний срок владения, если это единственное жильё.
Кто обязан платить налог
Продавец квартиры обязан заплатить НДФЛ в размере 13 % (30 % для нерезидентов) от разницы между ценой продажи и документально подтверждёнными расходами. Однако есть исключения:
Освобождаются от уплаты НДФЛ
- Владельцы, которые владеют квартирой более установленного срока:
- 3 года — если квартира была получена по ДДУ и на момент продажи является единственным жильём;
- 5 лет — в остальных случаях (например, если у вас есть другая собственность).
- Владельцы, которые продают квартиру за 1 млн ₽ или дешевле — применяется имущественный вычет 1 млн ₽, но это редкий случай на рынке.
- Владельцы, которые могут подтвердить расходы, равные или превышающие доход от продажи (например, если продали дороже, чем купили, но можно вычесть все затраты: паевой взнос, ремонт, проценты по ипотеке).
Как сделать ставку налога нулевой
Чтобы не платить НДФЛ, используйте один из способов:
- Дождитесь нужного срока владения (3 или 5 лет);
- Примените имущественный вычет 1 млн ₽;
- Уменьшите налогооблагаемую базу на подтверждённые расходы:
- паевой взнос;
- дополнительные взносы на ремонт;
- ипотечные проценты;
- услуги риелтора и оформление;
Пример: купили квартиру в ЖСК за 4 млн ₽, продали через 2 года за 4,5 млн ₽. Налог составит 13 % от (4,5 млн – 4 млн) = 65 000 ₽. Если подождать ещё год, налог будет 0 ₽.
Пошаговая инструкция для продавца
- Проверьте дату регистрации права собственности в выписке ЕГРН;
- Определите, сколько лет прошло со дня регистрации;
- Если срок менее 3 или 5 лет, соберите документы о расходах;
- Заполните декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года;
- Уплатите налог до 15 июля, если есть задолженность.
Контакты и куда обращаться за помощью
- Федеральная налоговая служба (ФНС):
- Сайт: www.nalog.gov.ru
- Телефон контакт-центра: ###-###-#### (круглосуточно, бесплатно по РФ)
- Личный кабинет налогоплательщика: lkfl2.nalog.ru
- Госуслуги:
- Портал: www.gosuslugi.ru
- Раздел: «Налоги и финансы» → «Подача декларации 3-НДФЛ»
- Росреестр (ЕГРН):
- Сайт: rosreestr.gov.ru
- Телефон: ###-###-####
- Юридические консультации:
- «Правозащита»: +7 (495) -80-38-88
- «Юридическая компания «Дом-Право»: +7 (495) -15-05-45
- Федеральная палата адвокатов: fparf.ru
Если вы продаёте квартиру в ЖСК, налог придётся платить только в том случае, если срок владения меньше 3 или 5 лет и прибыль от продажи превышает документально подтверждённые расходы. В остальных случаях, налог 0 ₽. Главное — проверьте дату регистрации права собственности, сохраните все чеки и договоры и при необходимости обратитесь в ФНС за разъяснениями.