Рубрика: «Жилищное право и ТСЖ»
Вопрос, кто именно решает, что считать общим имуществом в многоквартирном доме, где создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), волнует и членов правления, и простых собственников. От ответа на него зависит:
- объём взносов на капремонт и содержание;
- допустимость установки рекламных конструкций или колясочных;
- возможность обращения в суд при самовольном захвате чердака или подвала.
Ниже, подробная инструкция с ссылками на законодательство и контактами, куда обращаться при спорных ситуациях.
Основной норматив: ст. 36 ЖК РФ и ПП РФ № 491/2016
Жилищный кодекс РФ, статья 36 закрепляет, что все собственники помещений в многоквартирном доме автоматически становятся долевыми собственниками общего имущества (далее — ОИ). Это имущество перечислено в ч. 1 ст. 36 и включает:
- межквартирные лестничные площадки, лифты, коридоры, чердаки, технические подвалы;
- крыши, несущие конструкции, инженерные сети, обслуживающие более одного помещения;
- земельный участок под домом с элементами благоустройства;
- встроенные гаражи, колясочные, спортивные и детские площадки, расположенные на земельном участке.
Постановление Правительства РФ от № 491 (ред. от ) конкретизирует этот перечень и вводит правило: при расхождении данных ЕГРН и техдокументации приоритет имеют сведения ЕГРН (п. 4 раздела I).
Кто и в каком порядке «утверждает» состав ОИ
ТСЖ — это юрлицо, представляющее интересы всех собственников. Однако конечным «субъектом определения» является общее собрание собственников, а не только правление.
- Ежегодное общее собрание
- утверждает перечень ОИ на основии данных ЕГРН и техпаспорта;
- аллокирует расходы (фонд капремонта, содержание) именно на объекты ОИ (п. 8, 9 ПП 491).
- Правление ТСЖ
- готовит для собрания сводную таблицу ОИ;
- вносит в ЕГРН изменения, если выявлены ошибки в кадастровой выписке (через Росреестр или МФЦ);
- обеспечивает бухгалтерский учёт ОИ (пп. 2, 3 раздела I ПП 491).
- Государственные органы
- Жилищная инспекция и Роспотребнадзор контролируют, чтобы в состав ОИ не включали лишнего и наоборот (п. 1, 2 раздела I ПП 491);
- органы местного самоуправления используют сведения об ОИ при подготовке конкурса по выбору управляющей организации (если ТСЖ расторгнет договор и выйдет из прямого управления).
Пошаговый алгоритм для правления ТСЖ
| Шаг | Что делать | Сроки |
|---|---|---|
| 1 | Получить кадастровую выписку на весь дом и земельный участок в ЕГРН (бесплатно для ТСЖ по закону 218-ФЗ) | 1-3 раб. дня через МФЦ/Госуслуги |
| 2 | Сопоставить выписку с техпаспортом (форма 1-Т). При несоответствии → заказать техническое обследование БТИ | 5-10 раб. дней |
| 3 | Подготовить проект решения общего собрания «О утверждении перечня общего имущества» с приложением таблицы | За 14 дней до собрания |
| 4 | Принять решение квалифицированным большинством голосов (50 % + 1 голос от общей площади) | Дата собрания |
| 5 | Если ЕГРН содержит ошибки, правление подаёт заявление на внесение изменений через Росреестр | 7-9 раб. дней |
Частые спорные ситуации и как их разрешать
Ситуация 1. Жилец поставил дверь на лестничную клетку.
- лестничная клетка = ОИ (пп. 1 п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
- отдельное распоряжение без согласия всех собственников недопустимо (ч. 3 ст. 36);
- действие: правление выносит предписание об устранении нарушения, при неисполнении — обращение в районный суд.
Ситуация 2. Чердак сдаётся под мастерскую арендатору.
- чердак — ОИ (пп. 1 п. 1 ст. 36);
- передача возможна только по решению общего собрания и если это не ухудшает условия проживания (ч. 4 ст. 36);
- арендная плата идёт в фонд ТСЖ и распределяется между собственниками пропорционально их долям.
Где получить консультацию или помощь
- Центральный офис КонсультантПлюс
117292, Москва, ул. Кржижановского, д. 6
Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92 - Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Жилинспекция)
www.fsv.gov.ru → раздел «Приём обращений граждан» - Росреестр/MFC
Запись онлайн: gosuslugi.ru → «Выписка из ЕГРН» → «Запись на приём» - Ассоциация юристов по жилищному праву
Бесплатная горячая линия: ###-###-####
Важно! Любое изменение состава общего имущества (например, перепланировка подвала) требует 100 % согласия собственников и обязательного внесения изменений в ЕГРН. Игнорирование процедуры грозит штрафами Жилинспекции и судебными исками.