Актуально на 23 марта 2026 г.
Что такое «кооператив в составе ТСЖ»?
В российском жилищном праве жилищно-строительный кооператив (ЖСК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это разные организационно-правовые формы управления многоквартирным домом.
Однако на практике возникают «гибридные» схемы, когда:
- часть собственников МКД создаёт (или сохраняет) ЖСК как застройщика и/или эксплуатанта;
- остальные собственники оформляют ТСЖ для оперативного управления домом;
- две организации заключают договор о передаче функций эксплуатации, а ЖСК фактически становится «кооперативом в составе ТСЖ».
Такая схема возможна, пока не нарушена статья 136 ЖК РФ (единство способа управления) и решения общих собраний оформлены протоколами.
Краткое сравнение ЖСК и ТСЖ
| Параметр | ЖСК / ЖК | ТСЖ |
|---|---|---|
| Юр. форма | Потребительский кооператив (ст. 116 ГК РФ, 215-ФЗ) | Некоммерческая организация (ст. 135-152 ЖК РФ) |
| Пай/взнос | Вступительный и паевой взнос – основание для получения квартиры | Членские и целевые взносы не влияют на право собственности |
| Застройщик | Да (ч. 1 ст. 215-ФЗ) | Нет |
| Управление | Правление + ревкомиссия | |
| Налоги | ОСНО или УСН, плата за капремонт может освобождаться по ст. 217;1 НК РФ | ОСНО или УСН, доходы от эксплуатации могут облагаться НДС/НП при несоблюдении условий некоммерческой деятельности |
Бухгалтерский учёт в «гибридной» структуре
Разделение операций
Прежде всего нужно развести потоки:
- ЖСК как застройщик:
- учёт долевого строительства по ПБУ 2/2008;
- целевое финансирование (п. 5 ПБУ 13/2000);
- формирование фонда капремонта на счёте 86.
- ТСЖ как эксплуатант:
- доходы от взносов собственников – без НДС (пп. 2 п. 3 ст; 149 НК РФ);
- расходы на содержание – счёт 26 «Общехозяйственные расходы»;
- ремонт общего имущества – счёт 20/26 с последующим закрытием на 86.
Обязательная отчётность
- Бухгалтерская (упрощённая или полная) – ежеквартально до 28-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом.
- Налоговая:
- Налог на прибыль (если ОСНО) – ежеквартально;
- УСН – декларация до 31 марта следующего года;
- Страховые взносы – ежемесячно в ИФНС и ФСС.
- Жилищная отчётность:
- форма № 2-ТСЖ (ежегодно в ГЖИ);
- информация о задолженности по капремонту (постановление Правительства № 731/2016).
Налогообложение: ключевые риски и льготы
Освобождение от НДС
Взносы собственников на содержание и капремонт освобождаются от НДС при одновременном соблюдении:
- некоммерческий статус ТСЖ/ЖСК;
- целевое использование средств;
- отсутствие извлечения прибыли для распределения между участниками.
УСН «Доходы минус расходы»
Если ТСЖ или ЖСК перешли на УСН, то:
- Доходы = все взносы + аренда нежилых помещений + проценты по депозитам.
- Расходы = коммунальные услуги, материалы, зарплата, услуги УК, амортизация (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
- Обязательный аванс каждый квартал.
Плата за капремонт
По письму Минфина № 03-05-05-01/69646 от :
- средства ФКР (фонд капитального ремонта) не прибыль, а целевое финансирование;
- если деньги хранятся на отдельном счёте и не зарабатывают проценты, то в налогообложении не участвуют;
- проценты по депозиту ФКР – облагаются налогом на прибыль (или УСН).
Переход ЖСК → ТСЖ и обратно: правила
Статья 140 ЖК РФ прямо разрешает:
- Реорганизацию ТСЖ в жилищный кооператив решением общего собрания ≥ 2/3 голосов;
- Реорганизацию ЖСК в ТСЖ – также по решению общего собрания и с соблюдением ст. 58–60 ГК РФ.
В обоих случаях требуется:
- аудит имущественного комплекса;
- перезаключение договоров с ресурсоснабжающими;
- уведомление ГЖИ и ИФНС в течение 3 рабочих дней.
Практический чек-лист для бухгалтера
- Проверить устав: прописан ли раздел «взаимодействие с ТСЖ/ЖСК»?
- Разнести счета 76 «Расчёты с ТСЖ» и 76 «Расчёты с ЖСК».
- Открыть отдельный лицевой счёт для фонда капремонта.
- Ежемесячно сверять взаиморасчёты по коммуналке.
- Фиксировать решения общих собраний протоколом + электронной подписью председателя.
- Публиковать годовую отчётность на сайте ТСЖ/ЖСК не позднее 30 июня.
Контакты для консультаций и обращений
- ФНС России
127381, г. Москва, ул; Неглинная, 23
Тел.: ###-###-####
Сайт: www.nalog.gov.ru - Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (ГЖИ)
119019, г. Москва, ул. Пятницкая, 37/20, стр. 1
Тел.: +7 (495) -33-30-00
Эл. почта: info@gzh.gov;ru - Общероссийский профессиональный союз бухгалтеров ЖКХ
109004, г. Москва, ул. Солянка, 14
Тел.: +7 (495) -27-32-03
Сайт: opb.ru - Минстрой России
129110, г. Москва, Красная площадь, д. 1
Тел.: +7 (495) -22-31-00
Сайт: minstroyrf.gov.ru - Консультационная линия «Госуслуги – ЖКХ»
Тел.: ###-###-####
Сайт: gosuslugi.ru/jkh
Важно! Перед обращением в инспекцию или суд подготовьте:
- протоколы общих собраний с голосами ≥ 50 % площадей;
- устав (ред. 2026 г.) с печатью ЕГРЮЛ;
- расшифровку расчётов по коммунальным услугам и фонду капремонта.