Что такое кладовка в многоквартирном доме ТСЖ и почему она вызывает столько вопросов? Кладовые помещения, расположенные в подвалах, на цокольных этажах или технических уровнях, могут быть как частью общего имущества собственников, так и выделенными объектами недвижимости. От правового статуса зависит, можно ли оформить кладовку в собственность, сдавать её в аренду или потребовать освобождения, если кто-то занял помещение самовольно.

Правовой статус кладовок в домах ТСЖ

• Индивидуальные кладовые. Если помещение было закреплено за конкретной квартирой при строительстве или позже выделено решением общего собрания, оно может быть оформлено как личная собственность. В этом случае в ЕГРН вносится запись о самостоятельном объекте недвижимости (п. 2 ст. 36 ЖК РФ).
• Кладовые как часть общего имущества. Если в проектной или кадастровой документации кладовые не выделены как отдельные помещения, они автоматически считаются общедомовым имуществом (МОП). Использовать их можно только по решению общего собрания собственников помещений дома.
• Вспомогательные помещения ТСЖ. Когда кладовые не были ни закреплены, ни переданы в собственность, их статус определяется уставом ТСЖ и решениями общего собрания. Часто такие помещения сдаются в аренду, а выручка идёт на содержание дома.

Как проверить, чья кладовка: пошаговое руководство

1. Выписка из ЕГРН. Закажите выписку на само помещение-кладовку. В ней указан собственник (или будет указано «общее имущество»).
2. Проектная документация (БТИ). Найдите план подвалов/технического этажа. Если кладовка обозначена отдельным номером и имеет точные границы, она может быть объектом недвижимости.
3. Решение общего собрания. Если помещение МОП, то последующее решение собственников может «приватизировать» кладовку или закрепить её за конкретным собственником на условиях безвозмездного пользования/аренды.
4. Обследование БТИ/МФЦ. При отсутствии технического паспорта можно заказать кадастровые работы для постановки кладовки на учёт.

Оформление кладовки в собственность

Если кладовка ещё не поставлена на кадастровый учёт:

• Шаг 1. Подготовьте технический план (закажите кадастрового инженера).
• Шаг 2. Получите заключение о соответствии постройки проектной документации (если дом старый, потребуется узаконение перепланировки).
• Шаг 3. Оплатите госпошлину (350 ₽ за регистрацию права).
• Шаг 4. Подайте заявление в Росреестр через МФЦ или электронную подпись (Госуслуги, ФНС или сайт Росреестра).
• Шаг 5. Получите выписку ЕГРН (1–7 рабочих дней при МФЦ).

Если кладовка уже числится за ТСЖ/жильцами как МОП:

1. Проведите общее собрание собственников с кворумом 50 % + 1 голос от общей площади.
2. Составьте протокол о перераспределении кладовой в индивидуальную собственность конкретному лицу.
3. Регистрируйте право собственности по протоколу (подайте в Росреестр).

Распространённые споры и решения

Кому принадлежат доходы от сдачи кладовок в аренду?

Если кладовки признаны МОП, всё, что получает ТСЖ от их аренды, поступает в общий бюджет дома и должно тратиться на содержание и ремонт общего имущества (п. 4 ст. 44 ЖК РФ). Распоряжаются этими средствами только собственники на общем собрании.

Налоги и коммунальные платежи

• Индивидуальная собственность: уплачивается налог на имущество физлиц (0,1–0,3 % кадастровой стоимости) и взимается плата за содержание МОП пропорционально доле общего имущества.
• Аренда кладовки: доход от сдачи в аренду облагается НДФЛ 13 % (если сдаёте как физлицо). При системе «самозанятость» — 4–6 %.

Контакты для обращений и консультаций

• Росреестр / МФЦ: госуслуги по регистрации права, кадастровому учёту, выдаче ЕГРН.
  Телефон: ###-###-#### (единая справочная Росреестра)
  Сайт: rosreestr.gov.ru
• Жилищная инспекция субъекта РФ: жалобы на незаконное использование МОП, нарушения в работе ТСЖ.
  Телефон зависит от региона, найдите через gosuslugi.ru → «ЖКХ» → «Жилищный контроль».
• Прокуратура: обращения по фактам хищения денег ТСЖ, незаконного захвата помещений.
  Телефон: ###-###-#### (федеральная линия прокуратуры РФ)
• Кадастровый инженер / БТИ: подготовка технического плана, межевание, обмеры.
  Уточняйте в местном МФЦ или на сайте регионального ФГБУ «Федеральная кадастровая палата»
• Профессиональные юристы по ЖКХ:
  • «ЖКХ-Контроль» — бесплатная первичная консультация по телефону ###-###-####
  • «Центр правовой помощи» — подготовка исков, представление в суде: pravo.help

Краткий чек-лист для собственника

Хочу оформить кладовку: проверь ЕГРН → сверь план БТИ → созови общее собрание (если МОП) → закажи техплан → подай в Росреестр.
Кладовку заняли: бери выписку ЕГРН → пиши претензию → подай в суд о выселении.
ТСЖ зарабатывает на кладовках, но ремонт не делает: требуй отчёта → пиши в жилинспекцию → инициируй контрольное собрание.