В многоквартирных домах, находящихся в управлении жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), за повседневное ведение дел может отвечать специально нанятый управляющий․ Чем он отличается от председателя правления ЖСК? Какие функции может выполнять? Какие документы оформляются при его приёме на работу? Ответы на эти и другие вопросы — в нашей подробной статье․

Кто такой управляющий ЖСК и чем он отличается от председателя

Управляющий — это наёмный сотрудник, заключивший трудовой договор с ЖСК и выполняющий административно-хозяйственные функции по поручению правления кооператива․

Председатель правления ЖСК — это избранный орган, обязательно являющийся членом кооператива и собственником помещения в доме․ Он действует без доверенности от имени всего ЖСК и несёт стратегическую ответственность․

Краткое сравнение

Основные обязанности управляющего

Список задач формируется уставом ЖСК и конкретным трудовым договором․ Как правило, включает:

• Текущее содержание общего имущества (подъезды, крыши, инженерные системы);
• Планово-предупредительный ремонт: составление годовых планов, заключение договоров с подрядчиками;
• Коммунальные услуги: контроль объёмов, качества, перерасчёты с поставщиками;
• Финансовый учёт: ведение книги доходов/расходов, формирование отчётности для правления и ФНС;
• Охрана и безопасность: организация видеонаблюдения, заключение договоров с охранными предприятиями;
• Работа с собственниками: приём заявок, консультации, подготовка документов для общих собраний;
• Автоматизация: внедрение программных продуктов (ГИС ЖКХ, электронные очереди, онлайн-оплата)․

Полномочия управляющего

В пределах доверенности и трудового договора управляющий вправе:

1. Заключать договоры с подрядчиками и поставщиками в пределах утверждённого бюджета;
2. Подписывать акты выполненных работ и счета-фактуры;
3. Открывать/закрывать банковские счета кооператива в соответствии с решением правления;
4. Выдавать доверенности третьим лицам на выполнение отдельных поручений ЖСК;
5. Представлять интересы ЖСК в органах местного самоуправления и судах (при наличии соответствующей доверенности)․

Ответственность управляющего

Управляющий несёт:

• Дисциплинарную ответственность — за нарушение трудовой дисциплины (прогулы, опоздания);
• Материальную ответственность — за причинённый ЖСК прямой ущерб (ст․ 248-250 ТК РФ);
• Гражданско-правовую ответственность, за неисполнение обязательств перед третьими лицами по вине управляющего;
• Уголовную ответственность — при совершении преступлений (хищение, злоупотребление полномочиями)․

В судебной практике встречаются случаи, когда управляющий привлекается к ответственности за несвоевременный ремонт, в результате которого пострадали жильцы или имущество․

Трудовой договор: образец и обязательные пункты

Работодателем по договору выступает правление ЖСК (или общее собрание, если уставом предусмотрено иное)․ Документ должен содержать:

1. Реквизиты сторон: полное наименование ЖСК, ИНН, ОГРН, адрес; ФИО управляющего, паспортные данные;
2. Предмет договора: описание должностных обязанностей, подотчётность, порядок приёма-сдачи дел;
3. Режим труда: пятидневка/шестидневка, выходные, ненормированный рабочий день;
4. Оплата и премии: оклад, размер премий, условия индексации;
5. Испытательный срок: до 3 месяцев (ст․ 70 ТК РФ);
6. Ответственность сторон: конфиденциальность, материальная ответственность, основания расторжения;
7. Особые условия: возможность совмещения ролей (например, главного инженера при малом жилищном фонде)․

Скачать актуальный образец трудового договора можно на сайтах профильных юридических консультаций или запросив его в местной Ассоциации жилищно-строительных кооперативов․

Зарплата управляющего

Средняя зарплата управляющего ЖСК в России по состоянию на март 2026 г․:

• Москва и Санкт-Петербург: 60 000 – 90 000 руб․;
• Города-миллионники: 45 000 – 65 000 руб․;
• Регионы: 30 000 – 45 000 руб․

На размер оплаты влияют: площадь дома, количество подъездов, наличие встроенных нежилых помещений, требования к квалификации․

Как сменить управляющего: пошаговая инструкция

1. Инициация: правление ЖСК или инициативная группа собственников (≥10 % голосов) вносит вопрос в повестку очередного собрания;
2. Уведомление: за 10 дней до даты собрания рассылаются повестки и проект решения;
3. Принятие решения: простым большинством голосов членов кооператива принимаеться решение о расторжении трудового договора с текущим управляющим и назначении нового;
4. Оформление: оформляется приказ правления ЖСК, подписывается акт приёма-передачи дел, закрываются доступы к банковским счетам (при необходимости);
5. Налоговая и ФНС: в течение 3 рабочих дней подаётся форма СЗВ-ТД в ПФР и уведомление в ИФНС о прекращении трудовых отношений;
6. Регистрация: если изменяется лицо, имеющее право подписи в банке, в банк предоставляется новая карточка с подписью председателя правления и решение собрания․

Обязательная регистрация в налоговой при смене управляющего

Смена физического лица, ответственного за ведение дел ЖСК, не влечёт регистрации нового ЮЛ․ Однако:

• В ЕГРЮЛ не вносится запись, поскольку ЖСК — юридическое лицо, а управляющий — не учредитель и не директор;
• В ИФНС подаётся уведомление № С09-3 о смене руководителя (п․ 3 ст․ 5 Закона № 129-ФЗ), только если управляющий одновременно числится единоличным исполнительным органом;
• В ПФР и ФСС сдаются сведения СЗВ-ТД и форма 4-ФСС о прекращении/приёме сотрудника․

Доверенность на представление интересов ЖСК

Управляющий не может действовать без доверенности в сделках, не входящих в круг его трудовых функций․ Правление ЖСК выдаёт ему доверенность (Минэкономразвития РФ, форма № М-2), в которой указываются:

• Срок действия (обычно 1 год);
• Перечень действий (подписание договоров, участие в суде, получение ключей и т․п․);
• Ограничения (например, запрет на отчуждение имущества)․

При отсутствии доверенности любая сделка может быть признана недействительной по иску собственников․

Проблемы и их решения

Контакты для обращений

• Госжилинспекция субъекта РФ: через официальный сайт региона, раздел «Обращения граждан»;
• Ассоциация жилищно-строительных кооперативов:
  тел․ ###-###-#### (бесплатно по РФ), e-mail: info@aszhsk․ru;
• Роспотребнадзор: ###-###-####, сайт rospotrebnadzor․ru;
• Минстрой России: приёмная ###-###-####, e-mail: press@minstroyrf․ru;
• Юридические консультации: местные коллегии адвокатов, к которым можно обратиться через портал «Правовед․ru»․

Дата актуализации информации: 23 марта 2026 г․