Товарищество собственников жилья (ТСЖ) может сдавать в аренду принадлежащее ему на праве общей долевой собственности помещение (подвал, тех-этаж, офис на первом этаже и т.д.). Такая деятельность формирует доход, который нужно правильно отразить в бухгалтерском учёте, рассчитать налоги и распределить между собственниками. Ниже — подробное руководство по всем ключевым вопросам.

Какие помещения могут сдаваться в аренду

• Общее имущество МКД, подвалы, чердаки, встроенные офисы, магазины, парковки, кладовые, технические этажи. Все они числятся за ТСЖ как юридическим лицом, но находятся в общей долевой собственности собственников помещений.
• Индивидуальные объекты, переданные ТСЖ в управление, но оформленные в собственность третьих лиц, сдавать нельзя: арендатор заключает договор напрямую с собственником.

Источники дохода ТСЖ от аренды

Доход формируется из:

1. Арендной платы (фиксированной или плавающей).
2. Компенсаций ЖКХ, если договором возложено на арендатора обязанность оплачивать коммунальные услуги напрямую ТСЖ.
3. Неустойки и штрафы за несвоевременную оплату.
4. Авансы и задатки, если они не возвращаются арендатору.

Бухгалтерский учёт

Первичные проводки (пример ОСНО)

• Дт 62 «Расчёты с покупателями»    Кт 90.1 «Выручка» — начисление арендной платы.
• Дт 90.3              Кт 68.2 — НДС 20 % (при ОСНО).
• Дт 51               Кт 62 — поступление денег.
• Дт 20 (26)            Кт 02, 70, 69 — расходы на содержание помещения (электро-энергия, охрана, очистка и т.д.).

Упрощёнка (Доходы-6 %)

• Дт 51 Кт 90.1, поступление арендной платы.
• Дт 90.1 Кт 99 — финансовый результат в конце периода.
• В Книге учёта доходов и расходов (КУДиР) фиксируется факт поступления денег.

Особенность ФСБУ 25/2018

Если ТСЖ арендует помещение у третьего лица и затем пересдаёт его (субаренда), применяется ФСБУ 25/2018:

1. На дату передачи предмета аренды в субаренду арендодатель-ТСЖ признаёт инвестицию в аренду по справедливой стоимости.
2. Разница между справедливой стоимостью и балансовой стоимостью актива относится на прочие доходы (расходы) периода.

Налоговые режимы

ТСЖ-НКО может применять упрощёнку независимо от количества сотрудников, если деятельность ограничена эксплуатацией жилого фонда и сдачей общего имущества (п. 4 ст. 346.13 НК РФ).

Распределение прибыли между собственниками

1. Чистый доход от аренды после уплаты налогов направляется в специальный фонд ТСЖ.
2. Общее собрание собственников (ОСЧ) решает:
   • направить средства на общедомовые нужды (ремонт, благоустройство);
   • выплатить дивиденды/денежное распределение пропорционально долям в праве общей собственности.
3. Если выбран второй вариант, сумма, причитающаяся каждому собственнику, облагается НДФЛ 13 % (ТСЖ выступает налоговым агентом).

Квитанции ЖКХ: кто платит?

Вариант 1. Арендатор оплачивает коммуналку напрямую поставщикам по отдельному лицевому счёту. В договоре аренды оговаривается перераспределение объёмов и тарифов.

Вариант 2. ТСЖ выставляет единую квитанцию ТСЖ → арендатору (при этом в квитанции может фигурировать «офис 6», а помещение в ЕГРН числится жилым, это допустимо, если правоустанавливающие документы подтверждают возможность нежилого использования).

Смета доходов и расходов ТСЖ

Утверждается ОСЧ 1 раз в год и включает:

• Членские взносы и плату за содержание общего имущества (обязательная часть).
• Доход от аренды общего имущества.
• Расходы:
  1. Заработная плата обслуживающего персонала (уборщики, дворники, диспетчеры).
  2. Коммунальные расходы на общедомовые нужды.
  3. Амортизация и текущий ремонт.
  4. Налоги (УСН/ОСНО, НДФЛ, транспортный, земельный).

Примеры расчётов

УСН 6 %

Арендная плата 100 000 ₽/мес.
Налог: 100 000 × 6 % = 6 000 ₽
Чистый доход: 94 000 ₽ → в специальный фонд.

ОСНО

Арендная плата 100 000 ₽ + НДС 20 000 ₽ = 120 000 ₽
Расходы на содержание 30 000 ₽ (включая НДС 5 000 ₽)
Налог на прибыль: (100 000 − 25 000) × 20 % = 15 000 ₽

Проверки и ответственность

• ФНС и Росимущество усилили контроль за арендой общего имущества (письмо ФНС № СД-4-14/1245@ от ).
• Неплательщикам НДФЛ грозит штраф 20 % от неуплаченного налога + пени.
• Необходимо вести журнал аренды (форма утверждается ОСЧ) и хранить договоры не менее 5 лет.

Алгоритм действий для ТСЖ

1. Принять решение ОСЧ о сдаче помещения в аренду (протокол).
2. Утвердить смету доходов и расходов с учетом аренды.
3. Заключить договор аренды (в письменной форме, с указанием срока, ставки, условий оплаты ЖКХ).
4. Внести помещение в учётную политику ТСЖ как объект внеоборотных активов (если оно учитывалось на балансе).
5. Ежемесячно:
   • начислить аренду;
   • уплатить налог;
   • отразить в КУДиР или бухгалтерской отчётности;
   • ежеквартально предоставить отчёт собственникам.
6. Раз в год (или чаще) распределить остаток по решению ОСЧ.

Контакты для обращений

• ФНС России
  Официальный сайт: www.nalog.gov.ru
  Контакт-центр: ###-###-####
• Минстрой РФ
  Официальный сайт: minstroy.gov.ru
  Телефон горячей линии: +7 -95 623-53-33
• Росреестр — регистрация договоров аренды недвижимости
  Официальный сайт: rosreestr.gov.ru
  Телефон: ###-###-####
• Консультации профессиональных бухгалтеров
  «Инфо-Бухгалтер»: info-buh.ru
  «Клерк.Консультации»: clerk.ru
• Региональные жилищные инспекции
  Уточните контакт по месту нахождения МКД на портале gosuslugi.ru → «Мой регион» → «Жилищные инспекции».

Важно! Перед заключением договора аренды рекомендуется получить письменное заключение аудитора или налогового консультанта, особенно если ТСЖ впервые выходит на коммерческую аренду общего имущества.