Почему важно правильно оформить договор
Товарищество собственников жилья (ТСЖ) не может функционировать без управляющего.
Чаще всего им становится физическое лицо: член правления, доверенный житель дома или приглашённый специалист.
Но законодательство требует строгого документального оформления — иначе любые финансовые операции могут быть оспорены, а деньги возвращены в доходы ТСЖ.
Какой договор заключать
Управляющий, являющийся физическим лицом, может работать с ТСЖ на одном из двух оснований:
- Гражданско-правовой договор (договор оказания услуг) — классический вариант для нечастых или разовых работ (например, ведение бухгалтерии, технический надзор).
- Договор подряда/оказания услуг с самозанятым или ИП — если управляющий хочет официально получать вознаграждение и выставлять онлайн-чеки.
- Трудовой договор — если управляющий будет работать на постоянной основе и подчиняться правилам внутреннего распорядка ТСЖ.
Пошаговая схема заключения договора
- Решение общего собрания собственников
Участники ТСЖ голосуют за:- выбор управляющего (Ф. И. О. паспортные данные);
- пределы его полномочий;
- размер и порядок оплаты труда;
- срок действия договора.
- Подготовка проекта договора
Ключевые разделы:- Предмет: перечень обязанностей (управление МКД, расчёты с поставщиками, контроль подрядчиков).
- Оплата: фиксированное вознаграждение, % от собранных средств или почасовая ставка.
- Отчётность: ежемесячная справка о доходах/расходах, годовой отчёт.
- Ответственность: неустойка, возмещение ущерба, досрочное расторжение.
- Сроки: начало и окончание действия договора, автопродление.
- Проверка статуса управляющего
Если управляющий хочет работать как самозанятый на НПД:- у него нет обязанности регистрировать ИП;
- доходы облагаются профессиональным налогом 4–6 %;
- ТСЖ ничего не платит в ФНС вместо него.
Если управляющий уже зарегистрирован как ИП на НПД, он может совмещать статус ИП и самозанятого по одним и тем же видам деятельности, но:
- доходы от ТСЖ нужно отразить в приложении «Мой налог» по коду ОКВЭД 68.32;
- в договоре добавить реквизиты ИП (ИНН, ОГРНИП).
- Подписание и регистрация
Стороны подписывают два экземпляра договора.
Трудовой договор потребует регистрации в ФНС (форма Т-1) и внесения записи в трудовую книжку (если управляющий её ведёт).
<h3>ДОГОВОР № ___</h3> <p>о возмещённом управлении многоквартирным домом</p> <ol> <li><b>Стороны</b></li> <li><b>Предмет договора</b></li> <li><b>Права и обязанности управляющего</b></li> <li><b>Оплата и отчётность</b></li> <li><b>Ответственность сторон</b></li> <li><b>Срок действия и расторжение</b></li> </ol>
Частые ошибки
- Договор без протокола собрания, платежи могут быть признаны незаконными.
- Оплата в конверте — налоговые риски для обеих сторон.
- Неверно указанный режим налогообложения (например, ОСНО вместо НПД) — штраф до 20 % от суммы.
- Отсутствие журнала приёма-передачи документов — сложности в суде.
Контакты для консультаций
- Минстрой России
Официальный сайт: https://минстрой.рф
Горячая линия: ###-###-#### - ФНС России (вопросы по НПД и ИП)
Онлайн-консультация: https://www.nalog.ru/rn77/service/npd_support/
Телефон: ###-###-#### - Госуслуги (жилищно-коммунальное хозяйство)
Раздел «Управление многоквартирным домом» - Бесплатная юридическая помощь для ТСЖ
Региональные центры: уточняйте на сайте вашей администрации города. - Консультации по договорам и бухгалтерии ТСЖ
Консалтинг «ЖКХ-Проект»
Тел.: +7 (495) -15-53-33 (многоканальный)
E-mail: info@zhkh-pro.ru
Внимание! Перед подписанием договора рекомендуем показать проект юристу и бухгалтеру ТСЖ.