Около 95 % арендного жилья в России сдаётся «втёмную», без налогов и договоров. Результат — штрафы, конфликты с арендаторами и риск потерять имущество. Ниже — подробная инструкция, как официально сдать квартиру и не попасть в проблему.
Проверяем право сдавать
- Долевая, муниципальная или приватизированная квартира — можно сдавать сразу после регистрации права собственности.
- Ипотечная квартира — нужно разрешение банка или ждать полного погашения кредита.
- Социальный найм — сдавать запрещено, это чревато выселением.
Выбираем способ поиска жильцов
| Способ | Плюсы | Минусы | Стоимость |
|---|---|---|---|
| Циан + Госуслуги | Без риелтора, автоматическое оформление договора | Ограниченный функционал в регионах | 0–3 000 ₽ за поднятие объявления |
| Агентство недвижимости | Проверка жильцов, юр. сопровождение | Комиссия 50–100 % от месячной аренды | От 15 000 ₽ |
| Соцсети и «Авито» | Быстро и дешёво | Риск мошенников | 0–500 ₽ за поднятие |
Оформляем договор найма
Минимальный набор документов:
- Договор найма жилого помещения (форма утверждена Постановлением Правительства РФ № 1063).
- Акт приёма-передачи квартиры — фиксирует состояние имущества и счётчики.
- Обязательный страховой полис гражданской ответственности — защита от затоплений соседей.
Шаблон договора можно скачать на сайте Росреестра: rosreestr.gov.ru.
Регистрируемся в ФНС и выбираем налоговый режим
Варианты уплаты налога
- 13 % НДФЛ (декларация 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года).
- 4 % патент (для ИП, региональный тариф, покупается на 1–12 месяцев).
- 6 % на упрощёнке (если вы зарегистрировались ИП).
Пример: сдаёте квартиру в Москве за 60 000 ₽/мес.
• 13 % НДФЛ — 7 800 ₽/мес.
• Патент — 18 000 ₽ за 12 мес. (в 2026 г.).
Передаём показания в ГИС ЖКХ
Росреестр уже выгружает данные из ЕГРН в ГИС ЖКХ. Чтобы не платить за арендатора, регистрируйте их в качестве «временных жильцов» через личный кабинет на dom.gosuslugi.ru.
Контакты для обращений
- Федеральная налоговая служба
Единая справочная: ###-###-####
Онлайн-кабинет: lkfl.nalog.ru - Росреестр
Тел.: ###-###-####
Сайт: rosreestr.gov.ru - ГИС ЖКХ
Поддержка: dom.gosuslugi.ru/support - Циан + Госуслуги
Техподдержка: support.cian.ru
Что будет, если не платить налог
Штрафы:
- 20 % от неуплаченной суммы (первый раз).
- 40 % при повторном нарушении.
- До 300 000 ₽ или арест до 6 месяцев по ст. 198 УК РФ при долге более 900 000 ₽.
- Проверить право собственности в ЕГРН.
- Составить договор и акт приёма-передачи.
- Зарегистрировать арендатора в ГИС ЖКХ.
- Выбрать налоговый режим и подать заявление в ФНС.
- Ежеквартально платить налог и сдавать отчётность.
Помните: официальная сдача квартиры защищает ваши деньги и имущество, а сервисы Госуслуг делают процесс почти безбумажным.