Актуально на 24 марта 2026 г.

Что такое ЖСК и ЖК в системе местного самоуправления?

Жилищный кооператив (ЖК) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — это добровольные объединения граждан и (или) юридических лиц, созданные на основе членства для:

• обеспечения граждан жильём;
• обслуживания и управления многоквартирным домом;
• совместного финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости.

По Жилищному кодексу РФ (гл. 11, ст. 110–123.3) кооперативы могут:

1. самостоятельно управлять домом;
2. передать функции управления созданному ОСМД/ТСЖ;
3. заключить договор с обслуживающим кооперативом (ОК) без образования ОСМД.

Как создать ЖСК при участии муниципалитета: пошаговая схема

Шаг 1. Инициатива граждан и органов местного самоуправления

• Граждане, состоящие на учёте нуждающихся в жилье, подают заявления в администрацию района/города.
• Орган местного самоуправления выделяет земельный участок и формирует первичный список будущих пайщиков.

Шаг 2. Учредительное собрание

• Утверждаются Устав и определяется размер паевого взноса (от 30 % до 100 % от прогнозной стоимости квартиры).
• Избираются Правление и Председатель ЖСК.

Шаг 3; Регистрация юридического лица

• Документы подаются в ФНС (форма «Кооператив»).
• Открывается специальный счёт в банке для целевого финансирования.

Шаг 4. Государственная поддержка

• По Федеральному закону 161-ФЗ (с изменениями от ) кооператив может получить:
  • льготные займы из Фонда содействия реформированию ЖКХ;
  • гарантийные обязательства субъекта РФ под низкие проценты.

Права и обязанности членов ЖСК

Преобразование ЖСК в ЖК или ОК: три пути

1. Создание ОСМД → выбор управляющей организации:
   • ЖСК реорганизуется в ЖК (жилищный кооператив без строительной функции);
   • ОСМД заключает договор с ОК (обслуживающий кооператив).
2. Без ОСМД:
   • собрание сособственников выбирает форму «самоуправление через собрание»;
   • заключается договор с ОК напрямую.
3. Статус-кво: ЖСК продолжает обслуживать дом, но теряет право привлекать новые средства пайщиков после ввода дома в эксплуатацию.

Подводные камни и риски

• Юридическая сложность: редкая форма, суды и банки неохотно работают с ЖСК.
• Долевое строительство: пайщик становится пайщиком, но не собственником до полной оплаты пая и ввода дома.
• Невозможна ипотека: банки выдают кредит под залог будущего права, что ограничено законом.
• Контроль со стороны муниципалитета: списки формируются администрацией, влияние граждан ограничено.

Контакты и ресурсы для обращений

Федеральные органы

• Минстрой России
  
  Адрес: 109147, г. Москва, ул. Садовая-Спасская, 1/1
  
  Тел.: +7 (497) -71-10-00
  
  Сайт: minstroy.gov.ru
• Фонд содействия реформированию ЖКХ
  
  Тел.: +7 (495) -45-94-00
  
  Сайт: fondgkh.ru

Региональный уровень (пример Москвы)

• Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы
  
  Адрес: 129090, Москва, ул. Новая Басманная, 10
  
  Тел.: +7 (495) -77-77-77
  
  Сайт: dom.mos.ru
• «Мой район» – портал муниципальных услуг Москвы
  
  Сайт: my.mos.ru

Независимые консультации

• Ресурсный центр «Ответственный собственник»
  
  E-mail: help@rcos.ru
  
  Сайт: rcos.ru
• Ассоциация кооперативов России
  
  Тел.: +7 (495) -85-51-00
  
  E-mail: info@akor.ru

ЖСК подходит:

• гражданам, стоящим в муниципальной очереди;
• молодым семьям при наличии первоначального взноса ≥ 30 %;
• городам, где действуют региональные льготные программы.

Первые шаги:

1. Получить справку о постановке на учёт в администрации района.
2. Подать заявление в местный Департамент жилищной политики.
3. Посетить бесплатную консультацию в Ресурсном центре «Ответственный собственник».

Информация обновляется ежеквартально. Перед принятием решения рекомендуется получить юридическую консультацию.