Аннотация. В статье рассматриваются современные институты жилищных (ЖК) и жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) как эффективный инструмент решения жилищных проблем в Российской Федерации. Анализируются правовые новации 2023–2026 гг., статистика реализованных проектов, а также перспективы создания патронажных ЖСК. Подготовлено к публикации 23 марта 2026 г.
В условиях ограниченного бюджетного финансирования и высокой ипотечной нагрузки государство активно ищет альтернативные формы обеспечения граждан жильём. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы выходят на первый план как модель, сочетающая элементы самоуправления, долевого участия и целевой государственной поддержки. В 2023–2026 гг. в Госдуму внесён ряд законопроектов, расширяющих категории участников и создающих новые механизмы взаимодействия.
Эволюция правового регулирования
Дополнение статьи 3.1 ЖК РФ
Согласно проекту федерального закона № 920521-8, в часть 1 статьи 3.1 Жилищного кодекса РФ планируется добавить новый пункт 11:
«11) товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, в т.ч. патронажные жилищно-строительные кооперативы, созданные в целях улучшения жилищных условий отдельных категорий граждан, в т.ч. участников специальной военной операции и членов их семей».
Постановление Правительства № 2423-р от г.
Постановлением расширен перечень лиц, допускаемых к участию в ЖСК. Теперь к участникам могут присоединяться:
- участники СВО и члены их семей;
- преподаватели вузов и научных организаций;
- медицинские работники, включая патронажные категории;
- граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях по итогам социального обследования.
Статистика и кейсы реализованных проектов
Данные ДОМ.РФ
За последние 10 лет реализовано 20 проектов ЖСК в 15 регионах страны. Наиболее успешные кейсы:
- Татарстан (2021–2023 гг.)
Построено 3 дома общей площадью 48 000 м² для 600 преподавателей КФУ. - Краснодарский край (2022–2024 гг.)
Реализован проект «ЖСК-Юг» – 2 200 квартир для медиков и участников СВО. - Новосибирская область (2023–2025 гг.)
Патронажный ЖСК «Академ-Сибирь» – 1 100 квартир для научных сотрудников СО РАН.
Финансовые показатели
- Средняя стоимость 1 м² по ЖСК на 20 % ниже рыночной.
- Доля государственного софинансирования – от 10 до 30 % в зависимости от категории граждан.
- Срок реализации проекта ЖСК в среднем составляет 36–42 месяца.
Патронажные ЖСК: новая модель
В декабре 2025 г. Минстрой РФ анонсировал разработку патронажных жилищно-строительных кооперативов (ПЖСК). Отличительные признаки:
- Целевая аудитория: участники СВО, одинокие пенсионеры, инвалиды.
- Финансовая модель: смешанное финансирование за счёт государственных субсидий, взносов пайщиков и банковских льготных кредитов.
- Социальное сопровождение: обязательное включение служб социального патронажа, управляющих компаний с опытом работы с льготными категориями.
Процедура создания ЖСК: пошаговая схема
- Инициация: сбор заявлений желающих (минимум 5 человек).
- Экспертиза земельного участка: проверка в Росреестре и Генплане города.
- Разработка проектно-сметной документации: проектная организация при участии ДОМ.РФ.
- Финансовое моделирование: расчёт паевых взносов, субсидий, льготного кредитования.
- Регистрация кооператива: нотариальное удостоверение устава, внесение в ЕГРЮЛ.
- Строительство и ввод в эксплуатацию: контроль Фонда защиты прав дольщиков и ФАС России.
- Передача квартир пайщикам и оформление права собственности.
Проблемы и риски
- Юридическая неоднозначность: не всегда чёткое разграничение ЖК и ЖСК в земельном и градостроительном законодательстве.
- Финансовые: рост себестоимости строительных материалов и дефицит банковских гарантий.
- Институциональные: нехватка управляющих компаний с опытом работы в сегменте ПЖСК.
Перспективы до 2030 года
По оценке Минстроя, доля кооперативного жилья может вырасти с текущих 1,5 % до 5 % общего объёма ввода. Ключевые факторы роста:
- внедрение цифровых платформ для оптимизации расчётов пайщиков;
- расширение льготных программ «Семейная ипотека» и «Дальневосточная ипотека» на ЖСК-проекты;
- создание региональных гарантийных фондов компенсаций рисков пайщиков.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы превращаются из нишевого инструмента в масштабный механизм обеспечения жильём социально важных категорий граждан. При сохранении государственной поддержки и совершенствовании нормативной базы к 2030 г. кооперативы займут устойчивую нишу в жилищной политике России.
Контакты для обращений
- ДОМ.РФ
Официальный сайт: https://dom.rf
Горячая линия: 8-800-775-0-775
Адрес: 107996, г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 10 - Минстрой России
Официальный сайт: https://minstroy.gov.ru
Телефон: +7 (495) -37-15-19
Адрес: 129366, г. Москва, ул. Садовая-Самотёчная, д. 10/1 - Ассоциация жилищного кооперативного движения «ЖК-Союз»
E-mail: info@zhk-soyuz.ru
Телефон: +7 (495) -50-76-71
Адрес: 125009, г. Москва, ул. Тверская, д. 11, офис 602 - Фонд «Жильё для всех»
Официальный сайт: https://housingfund.ru
Телефон: ###-###-####
Адрес: 109028, г. Москва, ул. Покровка, д. 47/24