Управление чужим имуществом — это не только ответственность, но и право управляющего на вознаграждение, предусмотренное законодательством РФ и договором. В статье разберёмся, как рассчитывается вознаграждение, какие расходы подлежат возмещению, где закреплены ключевые нормы и куда обращаться за консультацией.
Общие положения
Доверительный управляющий (далее — Управляющая компания, УК) вправе получать:
- Вознаграждение — плата за оказанные услуги;
- Возмещение фактических расходов, произведённых в процессе управления.
Источники выплат — доходы от использования имущества, а при их недостатке — само имущество (в части, допускаемой законом и договором).
Нормативная база
Гражданский кодекс РФ
Статья 1023 ГК РФ прямо закрепляет:
- право управляющего на вознаграждение;
- обязанность учредителя доверительного управления возмещать необходимые расходы управляющего;
- порядок исчисления вознаграждения определяется договором.
Жилищный кодекс РФ
Применительно к управлению многоквартирными домами действуют:
- ст. 154 ЖК РФ — состав платы за ЖКУ;
- ст. 156 ЖК РФ, ч. 7 — право общего собрания собственников (ОСС) устанавливать размер платы за содержание жилья, в которую включается и вознаграждение УК;
- ст. 162 ЖК РФ, ч. 12, порядок распоряжения экономией, образовавшейся при исполнении договора управления.
Федеральный закон «О целевом капитале НКО»
Если имущество образует целевой капитал, действуют ограничения:
- расходы на управление не имущественными активами — не более 0,2 % средней стоимости чистых активов за год;
- расходы на управление недвижимостью, процент устанавливается договором, но не выше 1 % средней стоимости чистых активов;
- вознаграждение управляющей компании:
- переменная часть ≤ 10 % годового дохода от управления;
- постоянная часть ≤ 1 % средней стоимости чистых активов;
Методика расчёта вознаграждения УК в ЖКХ
На практике собственники и УК выбирают один из двух способов:
- Нормативный метод — применяются утверждённые региональные нормативы расходов на управление, обслуживание и ремонт МКД.
- Расчётно-аналитический метод, учитываются:
- бухгалтерская и статистическая отчётность УК;
- структура затрат;
- особенности объекта (площадь, износ, инженерные системы и др.).
Порядок оплаты и отчётность
- Вознаграждение выплачивается ежемесячно в составе платы за содержание жилого помещения.
- УК обязана разместить в ГИС ЖКХ годовой отчёт о выполнении договора управления, подтверждающий:
- объём выполненных работ;
- качество услуг;
- экономию средств (если есть).
- Экономия может остаться у УК в качестве прибыли только при одновременном соблюдении трёх условий:
- все работы выполнены в полном объёме без снижения качества;
- отчёт опубликован в ГИС ЖКХ;
- договором управления не предусмотрено иное использование экономии.
Спорные вопросы и судебная практика
Арбитражные суды (см. Постановление АС Уральского округа от № А60-21125/2020) неоднократно признавали излишне удержанные средства неосновательным обогащением, если УК не доказала:
- фактическое оказание всех услуг;
- соответствие качества требованиям законодательства и договора.
Рекомендация: заранее прописывать в договоре порядок распределения экономии (например, зачёт в счёт будущих платежей или финансирование дополнительных работ).
Контакты для обращений
Юридические консультации по ЖКХ и недвижимости
- МКДЭКСПЕРТ
- Телефон: 8 (800) 600-18-90 (звонок бесплатный по РФ)
- Telegram: @mkdexpert
- VK: vk.com/mkdexpert
- Дзен: dzen.ru/id/5ffd437551fc3e79c9d5fed8
- Сайт: mkdexpert;com
КонсультантПлюс (официальный источник законодательства)
- Центральный офис: 117292, г. Москва, ул. Кржижановского, д. 6
- Телефон: +7 (495) 956-82-83
- Телефон: +7 (495) 787-92-92
- Сайт: consultant.ru
Краткий чек-лист для собственников и управляющих
- ✓ Проверьте, что в договоре управления чётко указан размер или порядок расчёта вознаграждения.
- ✓ Убедитесь, что тариф утверждён решением ОСС с кворумом и протоколом.
- ✓ Потребуйте от УК ежегодный отчёт в ГИС ЖКХ с подробной калькуляцией расходов.
- ✓ Пропишите в договоре судебную подсудность и способ урегулирования споров (притязания о неосновательном обогащении подведомствы арбитражу).
Ключевая мысль: чем прозрачнее условия и документооборот, тем меньше рисков для обеих сторон. При возникновении сомнений обращайтесь к специалистам по указанным контактам.