Общее собрание членов товарищества собственников жилья (ТСЖ) — главный орган управления домом․ Один неверно сформулированный пункт повестки может привести к признанию всех решений недействительными․ Ниже — актуальный перечень вопросов, которые можно и нужно вынести на голосование, с комментариями юристов и ссылками на нормативные акты (ЖК РФ, Приказ Минстроя № 44/пр от )․
Обязательные (безусловные) вопросы ежегодного собрания ТСЖ
- Утверждение годового отчёта правления и ревизионной комиссии
Статья 145 ЖК РФ, п․ 1 ч․ 2․
Без этого пункта собрание считается несостоявшимся․ - Утверждение годового бюджета и размера взносов
Сюда же включается:- размер платежей на текущий ремонт;
- величина фонда капитального ремонта;
- взносы на нужды ТСЖ․
- Избрание состава органов ТСЖ
Нужно переизбирать:- правление (председатель + члены);
- ревизионную комиссию (или выбрать внешнего аудитора);
- представителя от ТСЖ в общем собрании собственников помещений (если в доме есть не только члены ТСЖ)․
Дополнительные финансово-хозяйственные вопросы
- Размещение временно свободных средств: депозит, приобретение ценных бумаг, доходное размещение в казначейских облигациях․
- Утверждение лимита расходов правления (например, до 100 000 ₽ без дополнительного решения собрания)․
- Утверждение кредитной линии или займа на ремонт/модернизацию инженерных систем․
- Списание безнадёжного долга члена ТСЖ (требуется ≥ ⅔ голосов)․
Вопросы по содержанию и ремонту общего имущества
| Вопрос | Доля голосов | Основание |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт кровли | ≥ ⅔ от общего числа голосов членов ТСЖ | Ст․ 145 ЖК РФ, п․ 6 ч․ 2 |
| Замена лифтового оборудования | ≥ ⅔ | аналогично |
| Установка шлагбаума или шумовых ограждений | ≥ ½ | п․ 2 ч․ 2 ст․ 145 |
| Организация видеонаблюдения на придомовой территории | ≥ ½ | п․ 2 ч․ 2 ст․ 145 |
Организационно-процедурные вопросы
- Утверждение регламента общего собрания (очная, заочная, очно-заочная форма, порядок подсчёта голосов, электронное голосование)․
- Изменение способа оповещения членов ТСЖ (переход на SMS или e-mail вместо бумажных уведомлений)․
- Утверждение внутренних документов: положение о ревизионной комиссии, положение о конфликт-менеджменте, регламенты претензионной работы․
Вопросы переустройства и переформатирования ТСЖ
- Внесение изменений в устав ТСЖ (изменение адреса, расширение целей деятельности, корректировка кворума)․
- Реорганизация (слияние, присоединение к другому ТСЖ) или ликвидация товарищества․
- Выход ТСЖ из состава ассоциации ТСЖ/союза или, наоборот, вступление в ассоциацию․
Чего не стоит включать в повестку
Чтобы избежать признания собрания недействительным, избегайте:
- двойных формулировок («утвердить и изменить»);
- вопросов, относящихся к компетенции общего собрания всех собственников МКД, если в доме есть non-члены ТСЖ;
- пунктов «разное» — каждый вопрос должен быть однозначен;
- вопросов, для которых нет подготовленных расчётов или смет․
Пошаговый алгоритм: как утвердить повестку
- Инициатор (правление или ≥ 10 % членов ТСЖ) формирует проект повестки․
- Не позднее чем за 10 дней до собрания направляется уведомление каждому члену с приложением повестки (ЖК РФ, ст․ 146)․
- На собрании повестка дня не меняется; новые вопросы вносятся только путём созыва нового собрания․
Контакты для юридической помощи и шаблонов
- Федеральный центр ЖКХ «РосКвартал»
Тел․: ###-###-####
Сайт: rskrf․ru
(бесплатные шаблоны повесток и протоколов) - Ассоциация «ЖКХ-Контроль»
E-mail: info@jkh-kontrol․ru
Тел․: +7 (495) -15-54-77
(консультации по проведению собраний и судебная поддержка) - Минстрой России (горячая линия по вопросам применения Приказа № 44/пр)
Тел․: +7 (495) -24-43-44
Сайт: minstroy․gov․ru