Управляющая компания (УК), вне зависимости от того, управляет многоквартирными домами, паевыми инвестиционными фондами или корпоративными клиентами, может воспользоваться упрощённой системой налогообложения (УСН)․ Однако в 2026 году регламент работает с рядом существенных изменений, включая трудности с автоматизированной УСН (АУСН)․ Ниже — подробное руководство: кто может применять УСН, как перейти, какие налоговые ставки и льготы действуют, а также куда обращаться за помощью․

Что такое УСН и чем она выгодна управляющей компании

УСН — специальный налоговый режим, при котором вместо трёх основных налогов (прибыль, НДС, имущество) уплачивается единый налог․ Для УК это:

• снижение административной нагрузки (одна декларация в год);
• отсутствие необходимости вести полноценный бухгалтерский учёт по НДС;
• возможность выбора объекта налогообложения — «доходы» (6 %) или «доходы минус расходы» (15 %)․

Кто вправе применять УСН в 2026 году

Базовые критерии

• Доход за 2025 год — не более 337,5 млн руб․ (в 2026 году лимит проиндексирован)․
• Среднесписочная численность — до 130 человек․
• Остаточная стоимость основных средств, до 150 млн руб․
• Доля участия других юрлиц ≤ 25 %․

Особенности для управляющих компаний ЖКХ

Если УК получает субсидии и компенсации из бюджета за оказание коммунальных услуг, суммы субсидий не включаются в доход при расчёте лимита 337,5 млн руб․ (пп․ 1 п․ 1․1 ст․ 346․12 НК РФ)․

Исключения

УК, которые:

• являются участниками ПИФов-управляющих компаний и получают вознаграждение в виде инвестиционного дохода, не могут применять УСН, т․к․ подпадают под ограничение «производство подакцизных товаров» (условно, если УК владеет объектами нефтехранилищ);
• имеют филиалы (не обособленные подразделения, а именно филиалы), не допускаются к УСН․

Переход на УСН: пошаговая инструкция

1. Определить соответствие критериям (см․ раздел 2)․
2. До 31 декабря 2025 подать в ИФНС уведомление по форме № 26․2-1․
3. С вести учёт:
   • книга доходов и расходов (КУДиР) — электронная;
   • если объект «доходы минус расходы» — вести учёт расходов по закрытому перечню (ст․ 346․16 НК РФ)․
4. Оплатить авансы:
   • 1-й квартал, до 25 апреля;
   • полугодие — до 25 июля;
   • 9 месяцев, до 25 октября;
   • годовой налог — до 31 марта 2027 (для ООО)․

Налоговые ставки и региональные льготы

Для УК, занимающихся управлением жилым фондом, во многих субъектах РФ действует ставка 5 % на «доходы минус расходы» при условии доли дохода от управления недвижимостью ≥ 70 %․

Проблемы 2026 года с АУСН

С января 2026 года ФНС запустила Автоматизированную УСН (АУСН), но из-за сбоев в ПО «Контур-Налог» и «СБИС» многие УК столкнулись с невозможностью подачи деклараций в электронном виде․ Что делать:

• временно подать бумажную декларацию с примечанием «По состоянию на дату … АУСН не функционирует»;
• отслеживать статус на status․nalog․ru․

Учёт доходов и расходов: практические примеры для УК

Пример расчёта налога

Доходы УК за 2026 год:

• взносы собственников — 12 млн руб․;
• арендная плата за нежилые помещения — 3 млн руб․;
• субсидии из бюджета — 2 млн руб․ (не учитываются)․

Общий доход: 15 млн руб․
Расходы: 9 млн руб․ (зарплата, коммунальные услуги, материалы)․

Налог при объекте «доходы минус расходы» (15 %):
(15 – 9) × 15 % = 0,9 млн руб․

Расходы, которые можно учесть

• заработная плата персонала, включая начисленные страховые взносы;
• приобретение расходных материалов для ремонта;
• услуги подрядчиков (клининг, охрана);
• плата за электроэнергию, тепло, водоотведение, если УК оплачивает общедомовые нужды;
• аудиторские и юридические услуги․

Отчётность и сроки в 2026 году

• КУДиР — вести ежедневно, хранить 4 года․
• Декларация УСН, до 31 марта 2027 (для ООО) и до 30 апреля 2027 (для ИП)․
• Страховые взносы — ежемесячно до 15-го числа следующего месяца․
• Если сотрудников > 10 — сдавать расчёт 6-НДФЛ и СЗВ-ТД․

Частые ошибки управляющих компаний при УСН

1. Неверное отнесение субсидий к доходам․ Субсидии на компенсацию тарифов ЖКХ не включаются в доход при расчёте лимита 337,5 млн, но включаются в базу для расчёта налога․
2. Попытка принять к вычету НДС по общей системе․ На УСН НДС не выделяется․
3. Неучет аванса от дольщиков․ Авансы учитываются в доходе на дату поступления денег․

Контакты для обращений

ФНС России

• Горячая линия по УСН: ###-###-#### (круглосуточно)
• Электронная приёмная: service․nalog․ru/feedback/
• Телеграм-канал ФНС: @nalog_gov

Региональные инспекции (пример для Москвы)

• ИФНС № 46 (центр обслуживания ЮЛ и ИП):
  Адрес: 125373, г․ Москва, Походный проезд, вл․ 3, стр․ 2
  Тел․: +7 (495) -00-06-05

Консультационные центры Минэкономразвития

• Малый бизнес и услуги ЖКХ: ###-###-####
• Электронная почта: upros@m-economy․ru

Бесплатные юридические консультации

• Ассоциация управляющих компаний «ЖКХ Контроль»:
  Тел․: ###-###-####
  Сайт: www․jkhcontrol․ru

Важно: при личном обращении в ИФНС возьмите паспит руководителя, Устав, выписку ЕГРЮЛ и последнюю финансовую отчётность․ При звонке на горячую линию имейте под рукой ИНН и КПП компании․

Упрощёнка остаётся основным способом снижения налоговой нагрузки для управляющих компаний малого и среднего бизнеса․ Ключевые действия:

1. Проверьте соответствие критериям до ․
2. Выберите выгодный объект: при доле расходов > 60 % выгоднее «доходы минус расходы»․
3. Контролируйте лимиты дохода и численности ежеквартально․
4. Используйте региональные льготы․
5. В случае сбоев АУСН, не ждите, подайте отчётность на бумаге․

Своевременная консультация с квалифицированным бухгалтером или налоговым инспектором поможет избежать штрафов и сохранить право на УСН․