Что такое договор между застройщиком и управляющей компанией
Это соглашение, по которому застройщик передаёт в частичное управление новый многоквартирный дом (или его инфраструктуру) управляющей организации до момента, пока жильцы не выберут УК общим собранием. Срок действия такого договора ограничен:
- максимально 1 год со дня получения домом разрешения на ввод в эксплуатацию (п. 2 ст. 161 ЖК РФ);
- после года УК либо выбирается собственниками, либо застройщик обязан провести конкурс и передать дом новой управляющей организации.
За это время компания обязана обеспечить бесперебойную эксплуатацию здания и подготовить всю техническую документацию для передачи жильцам.
Какие нормативные акты регулируют деятельность управляющей компании
- Жилищный кодекс РФ (гл. 6 «Управление многоквартирными домами»).
- Постановление Правительства РФ № 290 от — «Правила организации надлежащего содержания общего имущества».
- Постановление Правительства РФ № 354 — вопросы предоставления коммунальных услуг.
- ГОСТ 31986-2012 — содержание жилого фонда и придомовой территории.
- ФЗ-261 «Об энергосбережении» — требования к освещению и ИТП.
Что входит в обязанности управляющей компании в новостройке
Содержание общего имущества
- ежедневная уборка подъездов, лестничных клеток;
- мойка окон и стеклянных витражей;
- обслуживание лифтов и подъёмников;
- освещение мест общего пользования;
- уборка и озеленение придомовой территории.
Техническое обслуживание и мелкий ремонт
- проверка и очистка вентканалов, дымоходов;
- обслуживание ИТП, тепловых пунктов;
- контроль герметичности кровли, подвалов;
- устранение протечек и аварийных ситуаций (до 24 ч).
Организация коммунальных услуг
- организация ввода показаний приборов учёта;
- выставление квитанций и контроль оплаты.
Подготовка паспорта дома и технической документации
УК обязана передать собственникам:
- технический паспорт (БТИ);
- журнал ввода дома в эксплуатацию;
- акты скрытых работ и гарантийные письма от подрядчиков;
- схемы инженерных сетей и планы эвакуации.
Контроль качества: что делать жильцам
Шаг 1. Запросите договор и техпаспорт
В течение 5 рабочих дней УК обязана предоставить копии документов по запросу любого собственника (ст. 7.1 ЖК РФ).
Шаг 2. Проверьте перечень услуг и тарифы
Тарифы должны быть утверждены органом местного самоуправления и вывешены на стенде УК. Изменение тарифа без протокола общего собрания недопустимо.
Шаг 3. Зафиксируйте нарушения
- фотографируйте или снимайте видео;
- оформляйте письменные претензии в двух экземплярах (один с отметкой УК о получении);
- если проблема не решается более 30 дней, обращайтесь в жилищную инспекцию или прокуратуру.
Шаг 4. Подготовьтесь к общему собранию
Уведомление о собрании должно быть размещено за 10 дней. На собрании можно:
- изменить перечень услуг;
- утвердить новый тариф;
- расторгнуть договор с действующей УК и выбрать другую компанию.
Контакты для обращений
Если у вас возникли вопросы по качеству обслуживания новостройки, площадки для обращений следующие:
- Жилищная инспекция вашего региона
Найти контакт можно на сайте roskvart.ru → раздел «Инспекции». - Госжилинспекция Москвы
Тел.: +7 (495) -87-77-77
Электронная приёмная: gji.mos.ru - Госжилинспекция Санкт-Петербурга
Тел.: +7 (812) -76-66-66
Онлайн-обращения: жилищная-инспекция.рф - Минстрой России
«Горячая линия»: ###-###-####
Электронная приёмная: reception.minstroyrf.ru - Роспотребнадзор
Качество питьевой воды, санитарные нарушения
Тел.: ###-###-####
Онлайн-обращения: rospotrebnadzor.ru - Электронная приёмная Президента РФ
letters.gov.ru — если остальные инстанции не реагируют.
Управляющая компания по договору с застройщиком — временное, но важное звено в жизни новостройки. Её задача — обеспечить нормальное функционирование дома, а задача собственников — вовремя проконтролировать качество и по необходимости сменить УК. Используйте контакты выше, чтобы отстаивать свои права и добиваться комфортных условий проживания.
Если вам нужна помощь в составлении претензии или подготовке протокола общего собрания — обращайтесь, мы подскажем.