Актуальность: с 1 января 2026 г. упрощенцы, у которых выручка за 2025 г. превысила 20 млн ₽, обязаны начислять НДС. ТСЖ с объектом «доходы минус расходы» не исключение. Ниже — готовый алгоритм построения учетной политики (УП) с учетом последних разъяснений ФНС России.

Базовые правила УП ТСЖ на УСН «Доходы минус расходы»

• Налоговый учет. Применяется кассовый метод: доходы и расходы признаются на дату поступления/списания денег.
• Бухгалтерский учет. Определяется приказом Минфина № 64н: ТСЖ вправе вести упрощенную бухотчетность.
• Раздельный учет. Если ТСЖ совмещает УСН и ПСН (например, аренда нежилых помещений по патенту), доходы и расходы по каждому режиму выделяются отдельно.

Документы, формирующие УП ТСЖ

1. Приказ о применении УСН с объектом «доходы минус расходы».
2. Приказ об утверждении учетной политики ТСЖ (шаблон ниже).
3. Учетный регламент: перечень первичных документов, список ответственных лиц, порядок ведения КУДиР.

Минимальный шаблон приказа об УП для ТСЖ

ПРИКАЗ № ___ 
от «___» __________ 2026 г. 
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ УЧЕТНОЙ ПОЛИТИКИ ТСЖ «________»

Настоящая учетная политика применяется с . 
Организационно-правовая форма: ТСЖ 
Система налогообложения: УСН «доходы минус расходы» (15 %). 
Метод признания доходов и расходов: кассовый (ст. 346.17 НК РФ). 
Учетная валюта: рубль РФ. 
Стоимость основных средеств списывается: 
 6.1. Суммы до 100 000 ₽ — единовременно в составе расходов; 
 6.2. Свыше 100 000 ₽, начисляеться амортизация линейным методом. 
Резервы: не образуются. 
Списание материалов: по себестоимости каждой единицы (ФИФО). 
НДС (при превышении лимита 20 млн ₽ за 2025 г.): 
 9;1. С начисляется по ставке 20 %/10 %. 
 9.2. Ведется раздельный учет НДС по операциям УСН и ПСН (при совмещении). 
 9.3. Первичные документы оформляются с выделением НДС. 
Ответственное лицо: главный бухгалтер ____________________.
Председатель правления ТСЖ ______________/_______________/

Порядок раздельного учета доходов и расходов при совмещении УСН и ПСН

Механизм:

• В книге учета доходов и расходов (КУДиР) вводится дополнительная графа «режим».
• Расходы, относящиеся к обоим режимам (например, бухгалтерское обслуживание), распределяются пропорционально доходам.

Особенности НДС для ТСЖ с 2026 года

Если выручка ТСЖ за 2025 г. > 20 млн ₽:

1. ТСЖ становится плательщиком НДС с .
2. Для УСН доходы учитываются без НДС (письмо ФНС от № СД-4-3/3254@).
3. Обязательно вести журнал полученных и выставленных счетов-фактур.
4. Декларация НДС сдается ежеквартально до 25 числа месяца, следующего за кварталом.
5. При совмещении УСН и ПСН по аренде НДС начисляется только по УСН-операциям; патентная аренда остается без НДС.

Пошаговая инструкция по внедрению УП в ТСЖ

1. Шаг 1. Утвердите на общем собрании переход на УСН «доходы минус расходы» (если ещё не утвержден).
2. Шаг 2. Проверьте выручку за 2025 г. Если > 20 млн ₽ — подготовьте регистрацию в качестве плательщика НДС через «Личный кабинет налогоплательщика».
3. Шаг 3. Разработайте и утвердите приказ об УП (шаблон выше).
4. Шаг 4. Обновите типовые формы первичных документов: добавьте строку «в т.ч. НДС 20 %».
5. Шаг 5. Настройте раздельный аналитический учет в бухгалтерской программе (1С, Контур.Бухгалтерия и др.).
6. Шаг 6. Проведите обучение бухгалтера и ответственных лиц новому порядку.
7. Шаг 7. Ежеквартально пересматривайте УП при изменении законодательства.

Частые ошибки ТСЖ

• Не разделяют доходы по УСН и ПСН → налоговая доначисляет НДФЛ/УСН.
• Забывают включать в расходы страховые взносы с зарплаты уборщиц и дворников.
• Учитывают НДС в доходах при УСН → завышают базу.
• Не закрывают счета-фактуры в установленный срок (15 дней).

Контакты для обращений

• ФНС России — консультации по НДС и УСН
  • Телефон: ###-###-#### (круглосуточно)
  • Онлайн-чат: https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/obr/
• Минстрой России — вопросы по ТСЖ и ЖКХ
  • Телефон: +7 (495) -23-83-40
  • Эл. почта: info@minstroyrf.gov;ru
• Служба поддержки 1С — настройка раздела НДС и КУДиР
  • Телефон: ###-###-####
  • Сайт: https://1cfresh.com/support
• Консультации по ТСЖ и жилищному праву
  • Горячая линия «ЖКХ Контроль»: ###-###-####