Управляющая компания (УК), которую создаёт ТСЖ/ЖК, отвечает за всё: от вывоза мусора до ремонта лифтов.
В 2026 году особенно важно соблюдать новые правила налогового и бухгалтерского учёта, чтобы не «нарваться» на штрафы и лишние НДС-обязательства. Ниже — подробная инструкция и список контактов, куда обращаться за помощью.

Какая система налогообложения подходит УК?

• УСН 15 % («доходы минус расходы») — самый популярный вариант.
• Ограничения: среднесписочная численность ≤ 130 чел.; доход ≤ 251,4 млн руб. в 2026 г.
• Если доход превысит 200 млн руб., придётся платить НДС с 2026 года (ст. 2 ФЗ-372).

Что считать доходами?

1. Взносы собственников (тарифы ЖКХ, капремонт).
2. Арендная плата за нежилые помещения во дворе (павильоны, парковки).
3. Компенсации от поставщиков ресурсов (например, за перерасход).
4. Целевые взносы, если они поступают на счёт УК (а не на спецсчёт ТСЖ).

Важно: если деньги проходят «транзитом» и УК не является конечным получателем, их не включают в доходы (Письмо Минфина № 03-11-06/2/58818 от ).

Что списывать в расходах?

• Коммунальные услуги, переданные ресурсникам (счёт-фактуры в вашем имени).
• Зарплата дворников, инженеров, сантехников + страховые взносы.
• Материалы (краска, лампочки, мешки для мусора).
• Аренда спецтехники (автовышки, КамАЗы), только при наличии акта.
• Услуги подрядчиков: лифтовое хозяйство, ОТК, охрана.
• Разовые ремонты и капремонт, если они оплачены УК.

Нельзя списать: расходы, оплаченные собственниками напрямую ресурсникам (вода, газ), если УК выступает лишь агентом.

Разделение «собственных» и «агентских» денег

Агентская модель

Если договор гласит «УК собирает деньги с жителей и перечисляет 100 % поставщику», УК признаёт доход только комиссию (п. 9 ст. 251 НК РФ).

Комиссионная модель

УК закупает услуги у поставщиков и перепродаёт жителям. Тогда доход — вся сумма платежей жителей, а расходы — всё, что УК заплатила поставщикам.

Учет НДС с 2026 года

Если вы вышли на 200 млн руб. дохода или добровольно стали плательщиком НДС:

• Регистрируйтесь в ФНС как плательщик НДС (заявление по форме 26.2-1).
• Ведите журнал счетов-фактур и книгу покупок/продаж.
• Применяйте освобождение по НДС для коммунальных услуг (п. 3 ст. 149 НК РФ) — но только если УК выступает посредником.

Пошаговый план внедрения учёта

1. Разделите банковские счета: «собственные деньги УК» и «агентские».
2. Внедрите двойную бухгалтерию (УСН + НДС-учет, если вышли за лимит).
3. Настройте типовые проводки:
   • Дт 51 Кт 76.5 — поступили средства от жителей (агентская модель).
   • Дт 76.5 Кт 51 — перечислено поставщику (прямое списание).
   • Дт 62 Кт 90.1 — выставлен счёт жителям (комиссионная модель).
4. Настройте автоматическое округление копеек в 1С-ЖКХ/Биллинг-Центр (избежите копеечных расхождений).
5. Раз в квартал проводите сверку расчётов с ресурсниками (акт сверки + корректировки).

Частые ошибки и как их избежать

Контакты и ресурсы для оперативной помощи

• ФНС России
  • Единая справочная: ###-###-####
  • Онлайн-консультация: nalog.ru → Контакты
• Минстрой РФ
  • Горячая линия ЖКХ: ###-###-####
  • Электронная приёмная: минстрой.рф/contacts
• 1С-ЖКХ (поддержка)
  • Тел.: +7 (495) -37-30-40
  • E-mail: support@1c.ru
• Ассоциация управляющих компаний (РАУК)
  • Тел.: +7 (495) -21-21-30
  • Email: info@rauk.ru
• Консультация эксперта по ЖКХ-налогам
  • Телеграм-чат: @zhkh_nds_help
  • WhatsApp: +7 (999) -23-45-67 (ежедневно 9:00–20:00 Мск)

Чек-лист «Готов к отчётности»

1. □ Все банковские выписки за квартал загружены в 1С.
2. □ Акты КС-2/КС-3 от подрядчиков подписаны и проведены.
3. □ Разнесены агентские и комиссионные счета.
4. □ Проверена сумма страховых взносов (сравнили с РСВ).
5. □ Сверка расчётов с ресурсниками подписана.
6. □ Книга доходов-расходов сформирована и распечатана.