В 2026 году жилищные кооперативы и товарищества собственников обязаны вести раздельный учет двух видов деятельности: уставной (некоммерческой) и предпринимательской. Нарушение этого требования грозит доначислением НДС, налога на прибыль и штрафами. Ниже — подробная инструкция с примерами проводок, шаблонами регистров и контактами профильных служб.

Зачем нужен раздельный учет

• Требование закона. П. 3 ст. 8 ФЗ-14 «О некоммерческих организациях» прямо обязывает ТСЖ и ЖСК разделять поступления и расходы.
• Избежание налоговых претензий. ФНС в 2025 году провела 3 400 выездных проверок ТСЖ; в 63 % случаев доначисления связаны именно с отсутствием раздельного учета (Постановление 17-ААС от ).
• Возможность работать на УСН. Целевые взносы не признаются доходом по п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ только при условии раздельного учета.

Что именно нужно разделять

Как закрепить раздельный учет в учетной политике

Шаблон фразы для Приказа об учетной политике ТСЖ:

«Доходы и расходы, полученные в рамках уставной деятельности, учитываются на забалансовом счете Н01. Доходы и расходы от предпринимательской деятельности учитываются на счетах 90, 91, 20, 26. Раздельность обеспечивается посредством аналитических субсчетов и регистра-разделителя (Приложение 1).»

Приложение 1. Регистр-разделитель (скачать Excel)

1. Столбец A — дата операции.
2. Столбец B — статья дохода/расхода.
3. Столбец C — вид деятельности (У/П).
4. Столбец D, сумма.
5. Столбец E, НДС 20 % (если предпр. деятельность).

Пример проводок в 2026 году (УСН 6 %)

Поступили членские взносы 150 000 ₽

Дт 51 Кт 86 150 000 ₽ — целевое финансирование (не доход).

Перечислена заработная плата персоналу, занятому в уставной деятельности

Дт 86 Кт 70 40 000 ₽ — списание целевых средств.

Сдана крыша под баннер, получено 12 000 ₽ (в т; ч. НДС 20 %)

Дт 51  Кт 62 12 000 ₽
Дт 62  Кт 90-1 12 000 ₽
Дт 90-3 Кт 68 2 000 ₽
Дт 90-2 Кт 20 5 000 ₽

Уплата налога УСН 6 % от «предпринимательской» выручки

Дт 99 Кт 68-УСН 600 ₽ ((12 000 − 2 000) × 6 %).

Распространённые ошибки и как их избежать

• Ошибка 1. Общий лимит по расходам (аренда, электричество) не разделяется.
  Решение: Использовать коэффициент пропорционально площади, занятой под предпр; деятельность.
• Ошибка 2. Счет 86 используется для арендных доходов.
  Решение: Счет 86, только для целевого финансирования; аренда идёт на 90-1.
• Ошибка 3. В 1С ЖКХ 3.0 не созданы раздельные субконто «ВидДеятельности».
  Решение: Сервис → Настройка аналитики → Добавить новое измерение «ВидДеятельности» (У, П).

Шаблон приказа о внутреннем контроле

ПРИКАЗ № 15-р
от 
«О назначении ответственного за раздельный учет»
Назначить главного бухгалтера Иванову Л.П. ответственной за:
 • ведение регистра-разделителя;
 • ежеквартальную сверку данных с УК и налоговыми регистрами.
Контроль исполнения возложить на председателя правления Сидорова А.А.

Советы по автоматизации

1. Используйте 1С: Бухгалтерия 8.3 с конфигурацией «1С ЖКХ 3.0». Активируйте опцию «Раздельный учет капремонта» в меню «Настройка → ЖКХ → Раздел учета».
2. Загрузите готовый шаблон регистра раздельного учета (Google Sheets) по ссылке: tinyurl.com/tsj-razdel-2026
3. Настройте автоматическое формирование книги покупок/продаж только по «предпринимательской» части через отчет «Корректировка разделов».

Куда обратиться за консультацией

• ФНС России: ###-###-#### (единая линия), сайт www.nalog.ru → раздел «ЖКХ».
• Минстрой России: +7 (495) -37-78-73, info@minstroyrf.ru, г. Москва, ул. Садовая-Кудринская, д. 1.
• Консультационный центр «1С для ТСЖ»: ###-###-####, tsj@1c.ru, бесплатные вебинары каждую среду в 11:00 МСК.
• Региональные колл-центры:
  • Санкт-Петербург: (812) -44-04-44
  • Екатеринбург: (343) -44-44-44
  • Новосибирск: (383) -30-05-05

Скачайте и распечатайте:

1. □ Учетная политика обновлена под раздельный учет.
2. □ Созданы аналитические субсчета «У» и «П».
3. □ Настроены автоматические проводки в 1С.
4. □ Регистр-разделитель заполнен за I квартал.
5. □ Отчетность в ФНС сдана до 25 апреля.

Важно: сохраняйте первичные документы не менее 5 лет. При проверке инспекторы запрашивают договоры аренды, акты разделения площадей, калькуляции коэффициентов.