С 1 января 2022 года вступило в силу Постановление Правительства РФ № 92 от ‚ которое кардинально изменило правила оплаты общедомовых нужд (ОДН) в домах‚ управляемых ТСЖ. Теперь понимать‚ кто именно и в каком порядке оплачивает ОДН‚ крайне важно‚ чтобы избежать неожиданных долгов и споров между собственниками и правлением.
Что такое ОДН и как отличается от СОИ
В квитанциях ТСЖ вы можете встретать две разные строки:
- СОИ (Коммунальные ресурсы на содержание общего имущества) — это жилищная услуга‚ начисляемая ТСЖ и включаемая в квартплату.
- ОДН (Общедомовые нужды) — фактическое потребление ресурсов на общедомовые нужды‚ рассчитанное по общедомовому прибору учёта (ОДПУ) минус индивидуальное потребление всех квартир.
Если в доме есть ТСЖ‚ то термин «ОДН» юридически не используется, вместо него говорят «СОИ». Однако жители по-прежнему называют эту строку «ОДН» в быту.
Новый порядок оплаты сверхнормативного СОИ (ОДН) с 2022 года
Три ключевых изменения:
- ТСЖ получило право доначислять всю разницу между фактическим и нормативным объёмом СОИ на каждого собственника ежегодно до 31 марта.
- Жители платят трижды:
- за индивидуальное потребление‚
- за СОИ в пределах норматива‚
- за сверхнормативный объём СОИ как ежегодное доначисление.
- Все расходы распределяются пропорционально доле собственника в общем имуществе (обычно пропорционально площади квартиры).
Кто именно должен платить ОДН в ТСЖ
Все собственники помещений
Даже если вы не член ТСЖ‚ но являетесь собственником квартиры‚ вы обязаны оплачивать СОИ (ОДН) в полном объёме. Это прямо следует из ст. 39‚ 154‚ 158 ЖК РФ.
Члены ТСЖ
Члены товарищества платят через членские взносы (если таковые предусмотрены уставом) и дополнительные взносы при ежегодном доначислении.
Непосредственное управление (без ТСЖ/УК)
В домах‚ где форма управления вообще не определена‚ ресурсоснабжающая организация (РСО) выставляет счёт каждому собственнику напрямую. В этом случае строка в квитанции называется «ОДН» и рассчитывается по нормативу без доначислений.
Как уменьшить плату за ОДН в ТСЖ
- Установить общедомовой прибор учёта (ОДПУ), без него все расходы идут по нормативу‚ часто завышенному.
- Заменить устаревшие инженерные системы (стояки‚ трубы‚ краны), уменьшит утечки воды и тепла.
- Провести капремонт подвала и кровли — исключит «потери» тепла и воды из-за аварий.
- Ввести индивидуальные приборы учёта (ИПУ) во всех квартирах — уменьшит объём «неучтённого» потребления.
- Контролировать правление ТСЖ — требовать ежемесячных актов сверки показаний ОДПУ и публикации отчётности на сайте ТСЖ.
Спорные ситуации и суды
У ТСЖ нет договора с РСО
По решению Верховного Суда РФ (2020 г.)‚ ТСЖ обязано оплачивать ресурсы на общедомовые нужды независимо от наличия договора с РСО. Взыскание возможно в суде.
Собственник вышел из ТСЖ
Даже после выхода из состава ТСЖ вы обязаны платить за содержание общего имущества (включая СОИ) согласно ст. 158 ЖК РФ. Отказаться нельзя.
Не согласен с доначислением
Вы можете:
- запросить в ТСЖ копию годового акта сверки показаний ОДПУ и ИПУ;
- провести внешнюю экспертизу счётчиков (по РСО или независимой лаборатории);
- подать жалобу в Госжилинспекцию или обратиться в суд.
Контакты для обращений по вопросам ОДН в ТСЖ
- Управляющая компания (УК) или ТСЖ
— Личный кабинет на сайте ТСЖ или по адресу офиса
— Горячая линия: указана в квитанции или на сайте вашего дома - Ресурсоснабжающая организация (РСО)
Информация на квитанции: название + телефон диспетчерской
Единый федеральный номер: ###-###-#### (для водоканалов‚ энергосбытов) - Государственная жилищная инспекция (ГЖИ)
Официальный сайт: gzhi.gov.ru
Телефон доверия: ###-###-#### - Региональная служба защиты прав потребителей ЖКУ
Москва: ###-###-####
Санкт-Петербург: ###-###-####
Другие регионы: проверьте на сайте dom.gosuslugi.ru - Бесплатная юридическая консультация по ЖКХ
Общероссийская горячая линия: ###-###-####
Онлайн-чат: жкх-консультация.рф
Самое главное запомнить: в домах с ТСЖ все собственники (члены и не члены товарищества) платят за СОИ (ОДН) обязательно и пропорционально площади. С 2022 года ТСЖ может доначислять полный объём сверхнормативного потребления раз в год. Контролируйте цифры‚ требуйте отчёты и не бойтесь обращаться в контролирующие органы при подозрении на незаконные начисления.