С момента принятия Жилищного кодекса РФ одним из ключевых вопросов, встающих перед товариществом собственников жилья (ТСЖ), остаётся: «ТСЖ должно заключать или заключить договор управления многоквартирным домом?» В статье приведём актуальные разъяснения, практические примеры и контакты для обращений.
Что такое договор управления МКД?
Договор управления, это соглашение между собственниками помещений (или созданным ими ТСЖ) и управляющей организацией (УО), в силу которого УО за плату обязуется:
- содержать и ремонтировать общее имущество;
- обеспечивать коммунальные услуги;
- выполнять иные работы, предусмотренные договором.
Основные способы управления многоквартирным домом
- Непосредственное управление собственниками (без привлечения УО).
- Управление через ТСЖ:
- ТСЖ самостоятельно осуществляет управление, заключая договоры с подрядчиками;
- ТСЖ передаёт полномочия управляющей организации по договору управления.
- Управление жилищным кооперативом (ЖК) или потребительским кооперативом.
- Управление управляющей организацией, выбранной на общем собрании собственников.
Обязано ли ТСЖ заключать договор с УО?
Когда обязательно заключать договор управления
Согласно ст. 162 ЖК РФ и разъяснениям КонсультантПлюс:
- если на общем собрании членов ТСЖ принято решение передать функции управления УО, ТСЖ обязано заключить договор управления;
- договор заключается в письменной форме на срок от 1 до 5 лет;
- стороной по договору выступает ТСЖ как юридическое лицо, а не отдельные собственники.
Когда ТСЖ может не заключать договор управления
ТСЖ вправе:
- самостоятельно управлять домом без УО, нанимая подрядчиков;
- совмещать функции: одни работы выполнять своими силами, другие — передавать по отдельным договорам подряда.
Практические последствия выбора
| Вариант | Плюсы | Минусы |
|---|---|---|
| ТСЖ заключило договор с УО | УО несёт лицензионную ответственность за качество услуг; упрощается отчётность перед ресурсоснабжающими организациями (РСО) | Необходимо контролировать УО; возможны конфликты интересов |
| ТСЖ управляет самостоятельно | Полный контроль над расходами; отсутствие комиссии УО | ТСЖ становится «исполнителем коммунальных услуг» и обязано заключать договоры с РСО самостоятельно; высокая административная нагрузка |
Как расторгнуть или изменить договор управления
- Решение общего собрания членов ТСЖ (не менее 50 % голосов).
- Письменное уведомление УО не менее чем за 30 дней до предполагаемой даты расторжения (ст. 450 ГК РФ).
- Составление акта приёма-передачи общего имущества.
Шаблон формулировки для устава ТСЖ
«Товарищество собственников жилья вправе заключать договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией на основании решения общего собрания членов ТСЖ, принятого большинством голосов от общего числа голосов членов ТСЖ».
Что делать, если УО отказывается подписывать договор?
Обращайтесь в:
- Госжилинспекцию субъекта РФ, контроль лицензионных требований;
- Прокуратуру, при нарушении жилищных прав;
- Роспотребнадзор — по вопросам качества коммунальных услуг.
Контакты для обращений
- Минстрой России
109012, Москва, Хилков пер., 4
Тел.: +7 (495) -37-01-69
E-mail: info@minstroyrf.ru - Горячая линия Росжилкомплекса
###-###-#### (звонок бесплатный) - Региональные жилищные инспекции
Уточняйте на сайте вашей области в разделе «Госжилинспекция».
Краткий вывод
ТСЖ не обязано по умолчанию заключать договор управления. Обязанность возникает только после принятия соответствующего решения общим собранием членов ТСЖ. При этом:
- если договор заключён — ТСЖ передаёт полномочия УО;
- если договор не заключён — ТСЖ самостоятельно несёт ответственность перед собственниками и РСО.
Таким образом, формулировка «ТСЖ должно заключить договор управления» верна лишь в контексте уже принятого собранием решения о передаче функций УО. Во всех остальных случаях ТСЖ может управлять домом самостоятельно, нанимая подрядчиков по отдельным работам.