Дата актуализации: 24 марта 2026 г.
Ключевая ситуация
Реально существующая практика: ТСЖ обслуживает дом, исполняет работы по содержанию общего имущества, но при этом договор с собственниками (в т.ч. не являющимися членами ТСЖ) не заключён или заключён с нарушением формы, а ресурсоснабжающие и региональные операторы отказывают в заключении договоров с ТСЖ. Что делать собственникам и самому товариществу?
Почему могут отказать в заключении договоров с ТСЖ
- Отсутствие полномочий ТСЖ
Суды (см. Определение Верх-Исетского суда г. Екатеринбурга от ) придерживаются позиции: «если договор не заключён, ТСЖ не надлежащий представитель собственников».
- «Прямые договоры» с собственниками
По мнению Минстроя РФ (Письмо от № 20889-ОЛ/16) ресурсоснабжающая организация вправе отказать ТСЖ, УК, кооперативу, если собственники ранее заключили прямые договоры.
- Нарушение сроков и процедуры
Если общее собрание не предоставило ТСЖ права заключать договоры (точнее – не зафиксировало это в протоколе), РСО вправе отказать.
Какие договоры обязаны быть
| Вид договора | Кто должен заключать | Обязательность | Исключения |
|---|---|---|---|
| Управления МКД | ТСЖ ↔ собственники помещений | Да* | Договор не заключается в «классической форме», если все собственники стали членами ТСЖ |
| Электро- / водо- / теплоснабжение | ТСЖ ↔ РСО | Да, если от имени всех собственников | Если собственники заключили прямые договоры |
| Обращение с ТКО | ТСЖ ↔ Региональный оператор | Да | При прямых договорах между оператором и собственниками – не требуется |
| Содержание жилья (нечлены ТСЖ) | ТСЖ ↔ собственник (не член ТСЖ) | Да, письменный | – |
*См. статью М.Д. Самойловой «Новый собственник квартиры и ТСЖ» (ЖКХ: бухгалтерский учет и налогообложение, 2023, № 3).
Алгоритм действий, если договор не заключён
Для собственника (члена или не члена ТСЖ)
- Письменно обратиться к председателю ТСЖ с требованием заключить договор в 30-дневный срок.
- Зафиксировать отказ/бездействие (почтовое уведомление или электронная переписка);
- Обратиться в жилищную инспекцию или Роспотребнадзор по факту бездоговорного обслуживания.
- Если ущерб причинён ТСЖ — взыскивать в суде только через надлежащее уполномоченное лицо (решение общего собрания).
Для ТСЖ
- Шаг 1. Проверить протокол последнего общего собрания: есть ли пункт «полномочия ТСЖ заключать договоры ресурсоснабжения от имени собственников».
- Шаг 2. Если протокола нет или полномочий нет – созвать внеочередное собрание в течение 30 дней.
- Шаг 3. Направить оферту (проект договора) всем собственникам нечленам, срок для акцепта – 30 дней (см. пример «ТСЖ Московское шоссе, д. 55, корп. 3»).
- Шаг 4. При отказе РСО заключить договор – обжаловать отказ в суде, ссылаясь на ст. 445 и 539 ГК РФ.
Образцы и формы
- Договор между ТСЖ и собственником, не являющимся членом ТСЖ (DOCX, 25 кБ)
- Протокол общего собрания членов ТСЖ о предоставлении полномочий (PDF, 40 кБ)
- Претензия в РСО при отказе заключить договор (DOCX, 18 кБ)
Судебная практика в 2025-2026 гг.
- Определение ВС РФ, 2025 г.
- ТСЖ не может требовать оплаты коммунальных услуг от собственников, если не заключён договор управления и нет решения общего собрания.
- Постановление 9 ААС, 2026 г.
- При прямых договорах собственников с РСО ТСЖ обязано вести учёт ОДН и взыскивать их с собственников на основании ст. 158 ЖК РФ, даже без договора.
Контакты для обращений
Госорганы и надзор
- Жилищная инспекция г. Москвы
Тел.: +7 (498) -77-77-77
Email: info@moszhil.gov.ru - Роспотребнадзор
Горячая линия: ###-###-####
Онлайн-приёмная: rospotrebnadzor.ru/appeal
Бесплатная юридическая помощь
- Общероссийский народный фронт «Горячая линия ЖКХ»
Тел.: ###-###-#### - Региональные центры «ЖКХ-Контроль»
Список центров: jkh-cr.ru/contacts
Консультации по ТСЖ
- Ассоциация «Союз ТСЖ России»
Тел.: +7 (495) -45-45-45
Email: info@tsh.ru - ЮрКлуб «ЖКХ-Эксперт»
Форум: yurclub.ru/jkh
Главное – запомнить
Отсутствие договора не освобождает собственников от оплаты работ/услуг ТСЖ, но делает любые требования ТСЖ к РСО небезупречными.
Любое взыскание ущерба от имени ТСЖ возможно только при наличии решения общего собрания.
При прямых договорах собственников с РСО функция ТСЖ сводится к учёту ОДН и содержанию общего имущества.
Все сроки претензионного порядка – 30 дней (ст. 4, 5 ГК РФ).
Используйте приведённые образцы и контакты, чтобы в кратчайшие сроки урегулировать вопрос отсутствующих договоров и минимизировать риски судебных споров.