Дата актуализации: 24 марта 2026 г.
Что такое ТСН и почему это именно некоммерческая структура?
Товарищество собственников недвижимости (ТСН), это добровольное корпоративное объединение собственников любых типов недвижимого имущества, созданное на основе членства и не имеющее извлечения прибыли в качестве основной цели своей деятельности (ст. 50 ГК РФ, ст. 123;12–123.28 ГК РФ).
- Некоммерческий статус. Вся полученная прибыль должна направляться исключительно на содержание имущества, реализацию уставных целей и не может распределяться между участниками.
- Корпоративная форма. Участники (члены ТСН) сохраняют права собственности на свои объекты, но одновременно становятся соучастниками общего управления.
- Добровольность вступления и выхода. Никто не вправе заставить собственника недвижимости вступить в ТСН, а выход из товарищества осуществляется по заявлению без утраты права собственности.
Отличия ТСН от «классического» ТСЖ
С 1 сентября 2014 года законодательство расширило понятие «товарищества», и теперь:
| Признак | ТСЖ | ТСН |
|---|---|---|
| Объект управления | Исключительно помещения в одном многоквартирном доме (МКД) | Любые объекты недвижимости: жилые и нежилые помещения, гаражи, садовые домики, земельные участки, даже несколько зданий |
| Организационно-правовая форма | Один из видов некоммерческих товариществ (ст. 123.12 ГК РФ) | Универсальная форма, в которую могут «переводиться» ТСЖ, СНТ, ДНТ и пр. |
| Налоговые режимы | УСН или общий режим | Аналогично ТСЖ, но возможна упрощёнка с объектом «доходы» без ограничения по выручке 150 млн руб. до 2027 г. (пп. 3 п. 3 ст. 286.1 НК РФ) |
Основные этапы создания ТСН
- Инициативная группа. Собираются не менее 3 собственников объектов в пределах одной территории (дом, садовое товарищество, гаражный кооператив).
- Общее собрание учредителей. Утверждаются устав, избирается президиум/правление, определяется размер паевых взносов.
- Государственная регистрация.
- В ИФНС подаётся форма Р11001, устав, протокол собрания, свидетельства о праве собственности учредителей.
- Получаются: ОГРН, ИНН, КПП, запись в ЕГРЮЛ.
- Открытие расчётного счёта. В любом банке, поддерживающем расчёты по 1010-й форме.
- Регистрация в Росреестре. Вносится запись «право оперативного управления» на общее имущество (подвалы, крыши, лифты, земельный участок).
Права и обязанности участников
Права
- Пользоваться общим имуществом (лифты, крыши, подвалы, придомовая территория).
- Участвовать в общих собраниях, избирать и быть избранным в органы управления.
- Требовать предоставления отчётности о доходах и расходах ТСН.
- Оспаривать в суде решения органов ТСН, нарушающие законодательство или устав.
Обязанности
- Своевременно вносить членские и целевые взносы.
- Соблюдать устав, правила внутреннего распорядка и техническую эксплуатацию.
- Не препятствовать осуществлению полномочий органов ТСН.
Переход с ТСЖ/СНТ на ТСН
Для легального «переименования» нужно:
- Инициировать внеочередное общее собрание членов.
- Принять решение о реорганизации в форме преобразования (согласно ст. 58 ГК РФ).
- Уведомить ИФНС не позднее 3 рабочих дней с даты собрания (форма 14001).
- Внести изменения в ЕГРЮЛ (новое наименование, новая редакция устава).
Налоговые и отчётные особенности ТСН
- УСН «Доходы» 6 % — наиболее популярный выбор (до 2027 г. без ограничения по выручке 150 млн руб.).
- УСН «Доходы-расходы» 15 % при наличии значительных расходов (ремонт, содержание, охрана).
- Уплата НДФЛ и страховых взносов за наёмных работников (уборщицы, электрики, управляющий).
- Ежеквартальная отчётность: декларация по УСН, расчёты по страховым взносам, форма 6-НДФЛ.
Распространенные ошибки и спорные моменты
| Ошибка | Последствия | Как избежать |
|---|---|---|
| Игнорирование общего собрания при вступлении нового собственника | Решения могут быть оспорены в суде | Фиксировать в уставе процедуру уведомления о смене собственника |
| Неправильное определение размера взносов «на квадратный метр» вместо доли в праве общего имущества | Дискриминация участников, взыскание через суд | Привязывать взнос к доле в праве общей собственности на общее имущество |
| Отсутствие договора управления с профессиональной УК | Административные штрафы (ст. 7.22 КоАП РФ) | Заключать управляющий договор минимум на 1 год |
Контакты и куда обращаться
- Государственные органы
- ФНС России — регистрация, налоговые вопросы, ЕГРЮЛ.
Единая справочная: ###-###-#### | www.nalog.gov.ru - Росреестр — регистрация права общей долевой собственности на общее имущество.
Горячая линия: ###-###-#### | rosreestr.gov.ru - Минстрой РФ — разъяснения по ЖК РФ, типовые уставы.
Сайт: minstroyrf.gov.ru
- ФНС России — регистрация, налоговые вопросы, ЕГРЮЛ.
- Бесплатные юридические консультации
- Фонд «ЖКХ Контроль» — тел. ###-###-#### (ежедневно 9:00–21:00)
- ГБУ «Жилищник» вашего района — офисы в каждом округе Москвы/региона, приём по предварительной записи
- Регистраторы и бухгалтерские компании (платные)
- «ЮК «Правовед» — pravo.ru
- «Бизнес-Инкубатор» — biz-inc.ru
- «МойБизнес» — moe-delo.ru
Информация подготовлена на основе актуальных нормативных актов РФ (ГК, ЖК, НК) и официальных разъяснений органов власти. Перед любыми действиями рекомендуем проконсультироваться со специалистом.