С 2014 года в России действует новая организационно-правовая форма, товарищество собственников недвижимости (ТСН). Нередко встречается утверждение, что ТСН — это коммерческая организация. В данной статье разберёмся, насколько это соответствует действительности, какие нормы закона это подтверждают или опровергают, и что важно знать участникам и собственникам помещений, объединённым в ТСН.
Что такое ТСН по закону?
Согласно ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, товарищество собственников недвижимости — это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, созданное для совместного владения, пользования и распоряжения общим имуществом, а также для оказания услуг своим членам.
Ключевые признаки ТСН:
- Некоммерческая организация-корпорация (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ).
- Добровольность участия — войти или выйти можно без санкций (ст. 123.12 ГК РФ, ст. 135 ЖК РФ).
- Членами могут быть:
- собственники жилых и нежилых помещений;
- собственники земельных участков, паркингов, кладовых, гаражей и пр.;
- юридические лица — владельцы недвижимости в комплексе.
ТСН ≠ коммерческая организация: правовые основания
| Критерий | ТСН | Коммерческая организация (ООО, АО и др.) |
|---|---|---|
| Основная цель | Удовлетворение имущественных и нематериальных потребностей участников, управление общим имуществом | Извлечение прибыли и её распределение между участниками |
| Распределение прибыли | Запрещено — средства могут быть использованы только на цели ТСН | Разрешено и является главной целью |
| Отчётность | Ведётся в соответствии с ФЗ «О некоммерческих организациях», ЖК РФ | Бухгалтерская отчётность подчиняется ТК РФ, закону «Об акционерных обществах» и др. |
| Преобразование | Может быть преобразовано в потребительский кооператив (ст. 123.12 ч. 4 ГК РФ), но не в ООО | Свободно преобразуется в другие коммерческие формы |
Почему возникает путаница?
- Коммерческая деятельность разрешена. ТСН вправе оказывать платные услуги (например, аренда нежилых помещений, парковочных мест). Однако вся выручка идёт на содержание имущества и не распределяется между участниками.
- Название «товарищество». В советское время «товарищество» могло сочетаться как с кооперативами, так и с артелями, что создаёт историческую ассоциацию с «бизнесом».
- Ошибки в СМИ и на форумах. Часто ТСН путают с ТСЖ, а иногда и с управляющими компаниями, которые могут быть коммерческими.
Что должен содержать устав ТСН
- Наименование, место нахождения, цели создания.
- Порядок приёма и исключения участников.
- Источники формирования имущества (взносы, добровольные пожертвования, доход от разрешённой деятельности).
- Запрет распределения прибыли между участниками (обязательный пункт).
- Обязанность заключать договоры на газоснабжение, если в доме есть газовое оборудование (ст. 135 ЖК РФ).
- Порядок преобразования или ликвидации.
Плюсы и минусы ТСН как некоммерческой формы
Плюсы:
- Добровольность участия и возможность выйти без потери права собственности.
- Широкая сфера управления: жилые и нежилые объекты, земельные участки, паркинги и т.д.
- Экономия средств за счёт самостоятельного выбора подрядчиков.
- Право заниматься ограниченной коммерцией в интересах дома (аренда подвалов, реклама на фасаде).
Минусы:
- Сложности в управлении: большое количество участников, необходимость кворума.
- Необходимость вести бухгалтерию и сдавать отчётность в налоговую, Росреестр и ФНС.
- Доходы не могут быть направлены на выплату дивидендов владельцам.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос 1. Может ли ТСН превратиться в ООО?
Ответ: Нет. Гражданский кодекс допускает преобразование только в потребительский кооператив. Чтобы создать ООО, придётся ликвидировать ТСН и заново регистрировать новую коммерческую структуру.
Вопрос 2. Может ли ТСН открыть ИП или ООО «внутри себя»?
Ответ: Да, ТСН может учредить дочернее ООО для ведения хозяйственной деятельности (например, эксплуатация парковки), но само ТСН остаётся некоммерческой организацией.
Вопрос 3. Какие налоги платит ТСН?
Ответ:
- Налог на прибыль — только с доходов от предпринимательской деятельности (ст. 246 НК РФ).
- НДФЛ не удерживается с взносов собственников, но арендаторы платят НДФЛ или НДС.
- Страховые взносы — при найме персонала.
Контакты для получения консультаций
- Росреестр (регистрация и внесение изменений в ЕГРЮЛ): https://rosreestr.gov.ru, телефон: ###-###-####.
- Минстрой России (разъяснения по ЖК РФ): https://minstroyrf.gov.ru, телефон: +7 (495) -37-77-77.
- ФНС России (налоговые вопросы): https://nalog.gov.ru, телефон: ###-###-####.
- Консультации юриста по недвижимости: Адвокатское бюро «Город и право», Москва, ул. Садовая-Самотёчная, д. 13, тел.: +7 (495) -23-45-67.
Товарищество собственников недвижимости (ТСН) категорически не является коммерческой организацией. Это некоммерческая корпорация, основной целью которой является совместное управление имуществом своих участников. Позволённая ограниченная коммерческая деятельность направлена исключительно на обслуживание общего имущества и не влечёт распределения прибыли между участниками.
Обновлено по состоянию на 24 марта 2026 г.