Актуально на 23 марта 2026 г.

Что такое ТСН?

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — это добровольное объединение владельцев любых объектов недвижимости (квартир, нежилых помещений, гаражей, садовых домов и т. д.), созданное для совместного управления, эксплуатации и распоряжения общим имуществом. В отличие от товарищества собственников жилья (ТСЖ), ТСН может охватывать не только жилые дома, но и любые другие виды недвижимости.

Кратко о главном

• Правовая база: раздел § 5 ГК РФ (ст. 123.11–123.19) + ЖК РФ (раздел VI, ст. 135–144.1).
• Минимальный состав: два и более собственника.
• Регистрация: в налоговой по месту нахождения недвижимости в форме некоммерческого партнёрства (КОП, код ОКОПФ 73).
• Ключевой документ: устав, утверждаемый общим собранием не менее чем ⅔ голосов.

Что обязательно должно быть в уставе ТСН

Согласно ст. 123.12 ГК РФ и ст. 135 ЖК РФ, устав должен содержать:

1. Наименование с обязательными словами «товарищество собственников недвижимости» (или «товарищество собственников жилья», если объединение создано только в жилом доме).
2. Место нахождения (юридический адрес).
3. Предмет и цели деятельности (управление общим имуществом, содержание дома/территории, решение коммунальных вопросов и т. д.);
4. Порядок возникновения и прекращения членства (автоматически — через собственность; выход добровольный через уведомление).
5. Состав и компетенция органов управления:
   • общее собрание собственников;
   • правление/совет товарищества;
   • ревизионная комиссия или аудитор.
6. Порядок принятия решений, в т.ч.:
   • перечень вопросов, которые решаются единогласно;
   • перечень вопросов, которые решаются квалифицированным большинством (не менее ⅔ или ¾ голосов).
7. Источники формирования имущества и расходов (членские взносы, целевые сборы, дотации, доходы от размещения рекламы и т. д.).
8. Порядок ведения бухгалтерского и налогового учёта, отчётности перед членами товарищества и государственными органами.

Типовые вопросы собственников и краткие ответы

В каких случаях лучше создавать ТСН, а не ТСЖ?

Ответ: если в здании есть не только квартиры, но и офисы, магазины, гаражи или садовые домики, форма ТСН универсальнее. ТСЖ же строго привязано к жилому дому (ЖК РФ).

Обязан ли каждый собственник входить в ТСН?

Ответ: с момента государственной регистрации товарищества все собственники автоматически становятся его членами (ст. 123.11 ГК РФ). Отказаться можно только путём выхода из товарищества, но это не освобождает от обязанности оплачивать долю общих расходов (аналогично ТСЖ).

Кто может быть председателем ТСН?

Ответ: любое дееспособное физлицо, собственник или нет (если уставом не установлено иное). Обычно избирается на общем собрании сроком на 1–3 года.

Какие налоги платит ТСН?

• УСН 6 % (доходы) или 15 % (доходы минус расходы) — если выбран упрощённый режим.
• Страховые взносы с зарплаты найденного персонала (управляющей компании, уборщиков и т. д.).
• Налог на имущество, если товарищество владеет помещениями (например, подвалом или техпомещением).

Как взыскать долги по взносам?

Ответ: через мировой суд по месту нахождения недвижимости — приказное производство (ст. 135 ЖК РФ). Достаточно представить выписку из протокола собрания о размере взносов и акт сверки задолженности.

Пошаговая инструкция создания ТСН

1. Подготовительное собрание (инициативная группа из ≥ 2 собственников).
2. Разработка и согласование проекта устава.
3. Общее собрание собственников: утверждение устава, избрание председателя и ревизора.
4. Государственная регистрация в ИФНС (форма РН0001, устав, протокол, квитанция госпошлины 4 000 ₽).
5. Изготовление печати и открытие расчётного счёта.
6. Вступление в ЕГРЮЛ и постановка на налоговый учёт.
7. Уведомление Роспотребнадзора и ГИС ЖКХ о новом управляющем субъекте.

Частые ошибки

• Устав без указания «квалифицированного большинства» для стратегических решений (ремонт фасада, смена управляющей компании). Риски: судебные споры.
• Игнорирование обязательного аудита при годовом обороте > 3 млн ₽.
• Пропуск сроков подачи отчётности в ГИС ЖКХ, штраф 5 000–10 000 ₽.

Контакты для консультаций и обращений

Где получить образцы документов

• egrul.nalog.ru — бесплатные формы РН0001, заявления в ИФНС.
• www.garant.ru — типовой устав ТСН с комментариями.
• Региональные центры «Мои документы» (бывшие МФЦ) — помощь в заполнении форм.

ТСН — гибкая форма самоуправления, охватывающая любые типы недвижимости. Главное: строго соблюдать требования ГК РФ и ЖК РФ к уставу, оперативно подавать отчёты и помнить об автоматическом членстве всех собственников. При сложных вопросах используйте контакты выше или обращайтесь к профильным юристам по недвижимости.