Создание товарищества собственников недвижимости (ТСН) для индивидуальных жилых домов (ИЖС) — это единственный законный способ объединить усилия владельцев участков и домов, расположенных на одной территории, с целью совместного управления общим имуществом, благоустройством, эксплуатацией инженерных систем и решения финансовых вопросов. Ниже приведён развёрнутый алгоритм действий, типовые ошибки, шаблоны документов и актуальные контакты для консультаций.
Почему стоит создать ТСН для ИЖС?
- Легальный сбор средств на содержание дорог, освещения, водопровода, канализации и т. д. без статуса «добровольных взносов».
- Выгодные тарифы на электро- и водоснабжение: ТСН может заключать договоры напрямую с ресурсоснабжающими организациями (РСО).
- Защита от произвола застройщика/управляющей компании – участники ТСН сами решают, кому доверить обслуживание домов.
- Доступ к грантам и субсидиям на благоустройство дворов, установку видеонаблюдения, газификацию и др.
- Повышение кадастровой стоимости участков за счёт благоустроенной инфраструктуры.
Кто может быть участником
Учредителями ТСН ИЖС могут быть только собственники земельных участков и (или) жилых домов, расположенных в пределах одной планировочной зоны по генплану или кадастровому кварталу. Важно:
- Доли в праве общей долевой собственности могут быть разные (0,5 % или 50 % – значения не имеет).
- Прописанные в домах члены семьи не имеют права голоса, если не оформлены в собственность.
Пошаговая инструкция по созданию ТСН ИЖС
Шаг 1. Подготовительный этап
- Определить границы территории
Скачать кадастровую карту Росреестра (pkk.rosreestr.ru) → выделить квартал или кадастровый округ, где находятся ваши участки. - Сбор подписей инициативной группы
Шаблон «Согласие на создание ТСН» (PDF) – скачать. Необходимо >50 % голосов от общей площади всех участков. - Созвать общее собрание
Уведомление оформляется не позднее 14 дней до собрания (ст. 136 ЖК РФ). Способы: лично, почта с уведомлением, электронная подпись, размещение на сайте ГИС ЖКХ.
Шаг 2. Проведение учредительного собрания
- Утвердить устав ТСН (образец – скачать DOCX).
- Избрать Председателя правления и Ревизионную комиссию.
- Принять решение о создании ТСН (протокол форма № 1).
Шаг 3. Регистрация в ФНС
- Оплатить госпошлину 4 000 руб. (при подаче в электронном виде – скидка 30 %).
- Подать комплект документов через сервис «Моё дело», «Тинькофф-Бизнес» или лично в ИФНС:
- Заявление по форме Р11014.
- Устав (2 экз.).
- Протокол № 1.
- Сведения о председателе (паспорт, ИНН, СНИЛС).
- Квитанция о пошлине.
- Срок регистрации – 3 рабочих дня. Получить выписку ЕГРЮЛ в электронном виде.
Распространённые ошибки и как их избежать
| Ошибка | Последствия | Как исправить |
|---|---|---|
| Не считаются голоса по долям, а по количеству собственников | Решение можно оспорить в суде | Уточнить в протоколе: «1 м² площади участка = 1 голосу» |
| Границы ТСН выходят за кадастровый квартал | Отказ ИФНС в регистрации | Разбить на два ТСН или ограничиться границами квартала |
| Отсутствие ревизора | Штраф 50 000 руб. за нарушение закона «О некоммерческих организациях» | На первом же собрании избрать ревизора |
Финансы и налоги ТСН
- Взносы членов ТСН не облагаются НДС и НДФЛ, если цель – содержание общего имущества (п. 2 ст. 251 НК РФ).
- Фиксированный налог – упрощённая система 6 % от доходов (можно 15 % «доходы–расходы»).
- Открыть расчётный счёт в любом банке (Тинькофф, Сбер, Альфа) – бесплатно для НКО.
Шаблон «Уведомление о собрании»
Уважаемые собственники! Уведомляем Вас о проведении общего собрания собственников недвижимости, расположенной по адресу: г. Подольск, ул; Садовая, квартал 77:15:0301001:23, 20 апреля 2026 г. в 11:00 по адресу: ул. Садовая, 12, МАФ «Клубный дом». Повестка: Создание ТСН «Садовый квартал». Утверждение устава (Приложение 1). Избрание органов управления. При себе иметь паспорт, свидетельство о праве собственности (копия). Кворум – >50 % голосов от общей площади участков. Контакт инициативной группы: Иванов А.А. +7 -99 123-45-67
Контакты для консультаций и юридической поддержки
- Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (ЖКХнадзор)
Горячая линия: ###-###-#### (звонок бесплатный)
Сайт: жкхнадзор.рф - Росреестр – получение кадастрового плана
Единый центр: ###-###-####
Онлайн-заказ: rosreestr.gov.ru → Публичная кадастровая карта - ФНС – регистрация ТСН
Консультации по формам: ###-###-####
Личный кабинет юр. лица: lkul.nalog.ru - Республиканская коллегия адвокатов «Юрдом»
Москва, ул. Мясницкая, 24, офис 401
Тел.: +7 -95 123-45-67 (WhatsApp, Telegram)
Email: info@yurdom.ru
Услуга: разработка устава, сопровождение регистрации – от 15 000 руб. - ГИС ЖКХ – размещение уведомлений онлайн
dom.gosuslugi.ru → «Создание ТСН» → «Опубликовать уведомление». - Бесплатные вебинары
Каждый четверг в 19:00 (МСК) на платформе Zoom
Регистрация: zoom.us/webinar/register/123456789
Чек-лист «ТСН готово к работе»
- ✓ Есть выписка ЕГРЮЛ с кодом ОКВЭД 68.32.
- ✓ Открыт расчётный счёт и получена печать (не обязательна, но удобна).
- ✓ Утвержден бюджет и смета на год.
- ✓ Подписаны договоры с РСО: электро-, водо-, тепло- и газоснабжение.
- ✓ Внесены сведения в ГИС ЖКХ о руководстве и контактных данных.
- ✓ Проведено первое собрание правления (протокол № 2).
Важно! После регистрации не забудьте в течение 30 дней подать уведомление в налоговую о выборе налогового режима (упрощённая или общая система) и в ПФР – о регистрации как работодателя, если планируете нанимать уборщиков или охрану.