Актуально на 24 марта 2026 г.
Кто такой МУП и почему аренда у него особенная
МУП (муниципальное унитарное предприятие) — это организация, имущество которой принадлежит муниципалитету, а само предприятие владеет этим имуществом на праве хозяйственного ведения. Сдав вам помещение, МУП:
- не передаёт вам право собственности;
- сам остаёться балансодержателем объекта;
- действует не как орган местного самоуправления, а как самостоятельный участник гражданского оборота.
Именно поэтому арендатор МУПа не становится налоговым агентом по НДС, если договор заключён напрямую с унитарным предприятием, минуя администрацию города.
Какие документы понадобятся для заключения договора
- Учредительные документы МУПа (устав, приказ о назначении директора).
- Решение муниципального органа о предоставлении имущества в аренду (если объект особо ценный).
- Кадастровый паспорт и/или технический план помещения.
- Отчёт об оценке рыночной арендной ставки, если объект внесён в перечень муниципального имущества.
- Договор аренды в двух экземплярах; при необходимости — дополнительное соглашение о возмещении расходов (например, охрана, коммуналка).
Оформление договора: ключевые условия
| Условие | Что указать |
|---|---|
| Стороны | МУП (арендодатель) и ваше юр/физ лицо (арендатор) |
| Предмет | Кадастровый номер и точное описание помещения (площадь, этаж) |
| Срок | Не выше 5 лет без проведения торгов; выше — только по результатам аукциона |
| Арендная плата | Фиксированная + переменная часть (коммуналка, охрана) — оформляется отдельным приложением |
| НДС | 20 % включён в ставку; МУП сам платит НДС в бюджет, вам отдельно ничего не удерживать |
Налоги и отчётность
- НДС. Арендатор, работающий напрямую с МУПом, не является налоговым агентом. Сумму аренды с НДС вы платите целиком МУПу, а оно само перечисляет НДС в бюджет (письмо ФНС от № 03-1-03/208/13).
- Налог на прибыль/УСН. Арендатор включает арендные платежи в расходы в полном объёме (пп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ, пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
- Имущественный налог. Объект числится на балансе МУПа, значит арендатор его не облагает.
Охрана и прочие переменные расходы: как оформить
Если МУП заключил единый договор охраны всего здания, а тратой пользуются все арендаторы, стороны подписывают дополнительное соглашение, в котором:
- определяют долю каждого арендатора пропорционально площади;
- устанавливают порядок ежемесячного перерасчёта;
- закрепляют форму актов сверки и сроки оплаты.
Список контактов для обращений
- ФНС России (консультации по НДС и налоговому агентству)
117292, г. Москва, ул. Кржижановского, 6
Тел.: +7 (495) -56-82-83, +7 (495) -87-92-92
Онлайн-обращения: www.nalog.gov.ru - ГАРАНТ.РУ — юр-консультации по договорам аренды
Тел.: ###-###-#### (бесплатно по РФ)
Эл. почта: info@garant.ru - Минфин России
109097, г. Москва, Ильинка, 9
Справочная: +7 (495) -27-30-00 - Контакт-центр «Мой бизнес» (для субъектов МСП)
###-###-####, сайт mbcenter.ru
Алгоритм «Своему МУП в аренду» для быстрого старта
- Отправьте запрос в МУП с указанием нужной площади и цели аренды.
- Получите одобрение муниципального комитета имущества (если объект > 200 м² или особо ценный).
- Согласуйте проект договора, подпишите акт приёма-передачи.
- Регистрируйтесь в ФНС как плательщик аренды (не путать с налоговым агентом).
- Ежеквартально предоставляйте МУПу копии налоговых деклараций, если это условие договора.
Важно: если в будущем вы захотите выкупить помещение, оно должно быть продано только через публичный аукцион, а вы получите преимущественное право участия при равных условиях (ст. 30 Закона о приватизации муниципального имущества).