На практике нередко случается, что общее собрание собственников (ОСС) по тем или иным причинам не утверждает перечень услуг и работ, которые управляющая компания (УК) обязана выполнять. Это создаёт риски для самого дома (ничего не чинят вовремя, нет денег на капремонт) и для жильцов (непонятно, за что платить и на что жаловаться). В статье мы разберёмся, как закрыть этот «белый пятно» в договоре управления, какие шаги предпринять и куда обращаться в 2026 году.

Почему перечень услуг должен быть утверждён

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса РФ договор управления МКД обязательно должен содержать:

• Перечень услуг и работ по содержанию общего имущества;
• Порядок и размер платы;
• Ответственность сторон.

Если ОСС не утверждает перечень, возникают проблемы:

1. УК ориентируется лишь на «минимальный перечень» (ПП РФ № 290 от г.). Это минимум — подъезды могут быть грязными, лифт — в постоянных «простоях».
2. Нельзя ввести дополнительные услуги (видеонаблюдение, усиленный клининг, установка шлагбаумов) без решения собственников.
3. В суде трудно доказать неисполнение договора — в договоре нет конкретного списка работ, значит, и нарушить нечего.

Как повторно инициировать собрание

Раз в год ОСС проходит обязательно (ст. 45 ЖК РФ). Если собрание не состоялось или решение не принято, можно провести внеочередное ОСС:

• Инициаторы: любой собственник (или группа) или ТСЖ/ЖКС.
• Форма: очная, заочная или гибридная (включая электронное голосование через ГИС ЖКХ).
• Кворум: доля участников > 50 % от общей площади МКД (ст. 46 ЖК РФ).

Пошаговая схема:

1. Напишите инициативную группу (3–5 человек) и подготовьте проект решения (перечень услуг + тариф).
2. Уведомите всех собственников за 10 дней до собрания (ст. 45 ЖК РФ). Уведомление разместите в ГИС ЖКХ и на дверях подъездов.
3. Голосуйте: можно использовать портал dom.gosuslugi.ru или сервис «Реформа ЖКС».

Пример: как выглядит перечень услуг

Если собрание всё-таки не проводится

Варианты:

• Вмешательство органа местного самоуправления. Согласно ч. 2 ст. 165 ЖК РФ представители администрации района обязаны участвовать в ОСС и помогать собрать кворум. Пишите заявление в комитет ЖКХ администрации.
• Расторжение договора с текущей УК. Если УК бездействует, подайте коллективную жалобу в жилищную инспекцию и инициируйте открытый конкурс на выбор новой организации.
• Установление тарифа органом местного самоуправления. Если домом не управляет УК, тариф (по минимальному перечению) устанавливает орган ЖКХ до выбора новой управляющей компании.

Ответственность УК при отсутствии утверждённого перечня

Даже если ОСС не утвердило список услуг, УК всё равно обязана выполнять «минимальный перечень» (ПП РФ № 290) и нести:

• административную ответственность по ст. 7.23 КоАП РФ (штрафы до 100 тыс. руб. для юрлиц);
• гражданско-правовую ответственность (возмещение вреда, неустойка) по ст. 393 ГК РФ и ст. 157 ЖК РФ;
• уголовную ответственность за крупное хищение или халатность — ст. 165 УК РФ.

Какие именно услуги управляющая компания обязана оказывать бесплатно (в любом случае)

1. Содержание лифтов — ежедневный осмотр, техническое обслуживание, аварийное дежурство.
2. Уборка мест общего пользования — подъезды, чердаки, подвалы.
3. Уход за придомовой территорией — покос травы, уборка мусора, зимой расчистка снега.
4. Текущий ремонт инженерных систем, водопровод, канализация, отопление, электроснабжение.
5. Эксплуатация систем пожаротушения и дымоудаления — плановые испытания, замена расходников.
6. Обслуживание мусоропровода — чистка, дезинфекция, ремонт крышки.

Если за эти услуги требуют дополнительную плату, смело обращайтесь в жилищную инспекцию.

Как обжаловать бездействие УК и где взять образцы документов

Алгоритм жалобы:

1. Фиксируйте нарушения (фото/видео, акты, заявки в УК).
2. Направьте претензию в УК заказным письмом или через портал ГИС ЖКХ (30 дней на ответ).
3. При отсутствии реакции — жалуйтесь:
   • в жилищную инспекцию региона (онлайн через Госуслуги);
   • в Роспотребнадзор (нарушение прав потребителей ЖКУ);
   • в прокуратуру (если есть признаки преступления).
4. Одновременно инициируйте ОСС или судебный иск (мировой суд для взыскания неустоек и обязания выполнять работы).

Контакты для обращений

Сохраните себе на всякий случай:

• Единая федеральная справочная ЖКХ — ###-###-#### (круглосуточно, бесплатно).
• Портал «Реформа ЖКС» — reformagkh.ru: найдите свою УК по адресу, скачайте реквизиты, рейтинг, контакты руководства.
• ГИС ЖКХ — dom.gosuslugi.ru: подайте заявку, проверьте начисления, направьте жалобу.
• Жилищная инспекция Москвы — ###-###-####, gzhil.ru (если дом в Москве).
• Жилищная инспекция Санкт-Петербурга, ###-###-####, gzht.spb.ru.
• Минстрой России — info@minstroyrf.ru, приёмная: ###-###-####.
• Общероссийский народный фронт (ОНФ) — онф.рф, раздел «ЖКХ», можно оставить заявление онлайн.

Краткий чек-лист для собственника

1. Проверьте в ГИС ЖКХ: утверждён ли перечень услуг вашей УК.
2. Если нет, объединитесь с соседями (инициативная группа).
3. Подготовьте проект решения ОСС (используйте образцы на сайте ГИС ЖКХ).
4. Проведите собрание (включая онлайн-голосование).
5. Направьте протокол в УК и администрацию района.
6. Если УК игнорирует, жалуйтесь в жилищную инспекцию и/или суд.

Важно: любые дополнительные услуги (видеонаблюдение, усиленная охрана, капремонт фасада) могут быть включены в договор управления только по решению ОСС и за отдельную плату. Без решения собственников УК не имеет права навязывать эти работы.