Многоквартирный дом, в котором создано товарищество собственников жилья (ТСЖ), всегда включает помещения, принадлежащие не только членам товарищества, но и «внешним» собственникам․ Отношения с последними регулируются не уставом ТСЖ, а исключительно договором․ Ниже ‒ подробная инструкция, кто, с кем и на каких условиях должен заключать такой документ в 2026 году․

Почему договор обязателен

Статья 138 ЖК РФ прямо указывает:

• ТСЖ обязано заключить договор с каждым собственником помещения, не являющимся членом товарищества․
• Предмет договора — содержание и ремонт общего имущества (кровля, подъезды, инженерные сети, придомовая территория)․
• Без договора ТСЖ не вправе включать «внешнего» собственника в общий платёжный документ и тем более взыскивать долги через суд․

Ключевые отличия договора с не-членом ТСЖ

Этапы заключения договора

1. Инициатива
   Обязанность исходит от ТСЖ (ст․ 138 ЖК РФ)․ На практике правление направляет письменное предложение за 30 дней до планируемой даты подписания․
2. Согласование условий
   В договоре прописываются:
   • объём услуг (уборка, освещение, текущий ремонт, подготовка к отопительному сезону и т․ д․);
   • тарифы (как правило, единые для всего дома);
   • порядок перерасчётов и предоставления льгот;
   • ответственность сторон (штрафы, неустойка, расторжение)․
3. Форма документа
   Письменная, в двух экземплярах․ Может быть оформлен как:
   • отдельный договор о содержании и ремонте общего имущества;
   • дополнительное соглашение к договору управления, если ТСЖ передало часть функций управляющей организации․
4. Регистрация в ГИС ЖКХ
   После подписания договор вносится в Государственную информационную системму жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) в течение 5 рабочих дней․

Частые проблемы и как их решать

Собственник отказывается подписывать

• Отправить заказное письмо с уведомлением о необходимости заключить договор․
• Через 30 дней фиксируем отказ в протоколе правления․
• ТСЖ вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор (ст․ 445 ГК РФ) и одновременно взыскать неосновательное обогащение за фактически оказанные услуги․

«Ленивое» ТСЖ и управляющая организация

Если товарищество передало управление домом сторонней компании, договор с не-членами по-прежнему должен заключать ТСЖ, а не управляющая фирма․ В договоре между ТСЖ и управляющей организацией фиксируется делегирование полномочий, но обязанность по ст․ 138 ЖК РФ сохраняется за товариществом․

Размер платы

Тариф устанавливается на общем собрании собственников помещений (а не членов ТСЖ)․ Решение считается принятым, если за него проголосовало больше 50 % голосующих площадей (ст․ 46 ЖК РФ)․

Шаблон уведомления о необходимости заключить договор

ТСЖ «____________»
ул․ ____________, д․ __

УВЕДОМЛЕНИЕ
о необходимости заключения договора о содержании общего имущества

Уважаемый(ая) __________________________!
Сообщаем, что в соответствии со ст․ 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключить
с Вами договор о содержании и ремонте общего имущества в связи с тем,
что Вы являетесь собственником квартиры №___ и не состоите в членах ТСЖ․

Проект договора и калькуляция платы прилагаются․
Для подписания документа просим Вас явиться в офис ТСЖ
по адресу: _____________________
в срок до «___» __________ 20__ г․

При отсутствии реакции ТСЖ вправе обратиться в суд․

Контакты для консультаций и образцов документов

• Минстрой России
  109004, г․ Москва, ул․ Садовая-Кудринская, д․ 8
  Тел․: +7 (497) -37-10-00
  Сайт: minstroyrf․gov․ru
• Госжилинспекция Московской области
  123112, г․ Москва, Пресненская наб․, д․ 8, подъезд 4
  Тел․: +7 (498) -87-30-99
  e-mail: info@gji․mosreg․ru
• Ассоциация «ЖКХ Контроль» (образцы договоров)
  Сайт: jkh-contol․ru
  Тел․ горячей линии: ###-###-####
• Федеральная служба по надзору в сфере ЖКХ (Росжилкомнадзор)
  123317, г․ Москва, ул․ Неглинная, д․ 4/8, стр․ 1
  Тел․: +7 (495) -95-80-00

Краткий чек-лист для правления ТСЖ

1. Составить реестр собственников, не являющихся членами ТСЖ — актуализировать через ЕГРН․
2. Подготовить проект договора и тарифы, утвержденные общим собранием собственников․
3. Направить каждому не-члену заказное письмо с уведомлением и проектом договора․
4. Через 30 дней зафиксировать ответы/отказы в протоколе․
5. Заключить договоры и зарегистрировать их в ГИС ЖКХ․
6. При отказе — передать дело в юридическую службу для подачи иска;

Важно! Даже если собственник-пацифист не платит и не подписывает договор, ТСЖ всё равно обязано обеспечивать содержание общего имущества в полном объёме․ Возврат средств возможен только через суд․

Следуя этой инструкции, вы сведёте к минимуму конфликты с «внешними» собственниками и избежите штрафов органов жилищного надзора․