Каждый месяц в квитанциях жителей многоквартирных домов появляется строка «ОДН» (общедомовые нужды)․ В 2026 году споры о том, кто должен начислять и кому платить за эти услуги, не утихают․ Ситуация становится особенно сложной, когда ресурсоснабжающая организация (РСО) выставляет счёт напрямую жильцам, минуя управляющую компанию (УК)․ Разбираемся в вопросе по горячим следам судебных решений и свежих разъяснений Минстроя․
Что такое ОДН и за что именно мы платим
Общедомовые нужды — это объём коммунальных ресурсов, который тратится на:
- подсветку подъездов и придомовой территории;
- работу лифтов, домофонов, насосов и вентиляции;
- воду для мытья лестничных клеток, кровли и фасадов;
- внеплановые потери внутри дома (до ввода в квартиру)․
Формула расчёта проста:
ОДН = Показания общедомового прибора учёта (ОДПУ) − Сумма показаний всех индивидуальных приборов учёта (ИПУ)․
Кто имеет право начислять ОДН в 2026 году
Ответ зависит от того, какой способ управления выбрали собственники․
| Способ управления | Кто выставляет счёт за ОДН | Основание |
|---|---|---|
| Управляющая компания (УК) | УК заключает договор ресурсоснабжения (энергоснабжения, водоснабжения и т․д․) с РСО и сама начисляет жильцам всё, включая ОДН․ | Постановление Правительства РФ №1498 от (ред․ 2025), п․ 44–49 |
| ТСЖ / ЖК | ТСЖ заключает договор с РСО и выставляет счета членам кооператива․ | ЖК РФ, ст․ 157;1, ст․ 544 ГК РФ |
| Непосредственное управление собственников | РСО может выставлять счета напрямую каждому собственнику, в т․ч․ за ОДН․ | ЖК РФ, ст․ 162․1, п․ 2 |
Важно: если домом управляет УК или ТСЖ, РСО не имеет права напрямую выставлять жильцам плату за ОДН․ Такое право появляется только при непосредственном управлении․
Разбор ключевого судебного прецедента (ВС РФ, 2025 г․)
Верховный Суд РФ в 2025 году рассмотрел спор, когда РСО выставляла счета за электроэнергию на ОДН жильцам, хотя домом управляла УК и договор между УК и РСО не был заключён․
Как было:
- УК не заключила договор энергоснабжения с РСО;
- РСО выставляла квитанции жильцам напрямую;
- собственница оспорила сверхнормативный ОДН в суде․
Что решил Верховный Суд:
- Исполнителем коммунальных услуг признана именно управляющая организация (УК), а не РСО․
- РСО обязана заключить договор ресурсоснабжения с УК․ В противном случае все риски (перерасход, неоплаты) несёт РСО․
- Жильцы должны оплачивать ОДН УК, а не РСО, если способ управления «УК» или «ТСЖ»․
- Сверхнормативный ОДН оплачивает УК, если собственники на ОСС не решили иначе (ПП РФ №1498, п․ 44(1))․
Пошаговый алгоритм для жильца: что делать, если РСО считает ОДН напрямую
- Проверьте способ управления:
смотрите в ГИС ЖКХ или квитанции → поле «Исполнитель коммунальной услуги»․ - Если исполнитель — УК, а счёт от РСО:
пишите претензию в УК и копию в РСО с требованием заключить договор ресурсоснабжения․ - Фиксируйте перерасход:
запросите в УК акт сверки показаний ОДПУ и ИПУ за последние 12 месяцев․ - Требуйте перерасчёт:
если ОДН превышает норматив, подайте заявление о перерасчёте в УК (приложите фото счётчиков)․ - Не получили ответа в течение 30 дней?
обращайтесь в жилищную инспекцию или суд․
Частые вопросы и краткие ответы
В: Может ли РСО отключить электричество за неоплату ОДН, если домом управляет УК?
О: Нет․ РСО может отключить ресурс только за долг по договору с УК, но не напрямую жильцам․
В: Кто платит за сверхнормативный ОДН?
О: По умолчанию — управляющая компания․ Но ОСС может принять решение распределить разницу между всеми собственниками․
В: Какие документы запрашивать у УК, чтобы убедиться в правильности ОДН?
О:
- акт снятия показаний ОДПУ;
- таблицу ИПУ по всем квартирам;
- акт проверки «резиновых» квартир;
- договор с РСО․
Контакты и сервисы, куда обращаться
- ГИС ЖКХ, проверка способа управления и подача жалоб:
dom․gosuslugi․ru (24/7) - Жилищная инспекция вашего региона — приём жалоб на УК и РСО:
телефон и адрес см․ на сайте вашей муниципальной администрации․ - РосКвартал — юридическая поддержка:
https://roskvartal․ru/support
тел․ ###-###-#### (пн-пт, 9:00–18:00) - Онлайн-сервис «ОСС на 100%» — организация общего собрания собственников:
https://oss100․ru - Бесплатная юридическая консультация по ЖКХ через региональные центры «Мой дом»:
https://мой-дом․рф
Ключевые выводы
В 2026 году управляющая компания (или ТСЖ) обязана заключать договор ресурсоснабжения с РСО и сама начислять ОДН․
РСО вправе выставлять счета жильцам только при непосредственном управлении домом․
Сверхнормативный ОДН оплачивает УК, если иное не решено ОСС․
При споре фиксируйте показания счётчиков, требуйте акты и обращайтесь в жилищную инспекцию или суд․