Актуально на

Краткий экскурс в правовую базу

Договор управления многоквартирным домом (МКД), заключённый по итогам открытого конкурса, регулируется:

• Жилищным кодексом РФ (глава 6, ст․ 161–162);
• Гражданским кодексом РФ (ст․ 450–453 – порядок изменения и расторжения договора);
• Постановлением Правительства РФ № 731 (правила проведения конкурса);
• Рекомендациями Минстроя РФ и судебной практикой Верховного и высших судов․

Можно ли расторгнуть такой договор досрочно?

Да, можно․ Верховный суд РФ неоднократно указывал: условие конкурсного договора о «невозможности расторжения ранее 12 месяцев» недействительно, если оно ограничивает права собственников (обзор судебной практики ВС РФ за 2025 г․)․

2․1 Основания для расторжения

1. По инициативе собственников
   • ненадлежащее исполнение УК обязательств (задолженность за ресурсы, нарушения ЖКХ, отсутствие отчётности);
   • решение общего собрания (ОСС) о смене способа управления (ст․ 161–162 ЖК РФ);
   • существенные нарушения договора (ст․ 450 ГК РФ)․
2. По инициативе УК
   • только через суд (ст․ 162 ЖК РФ) при наличии задолженности собственников или невозможности выполнять работы по независящим от УК причинам․
3. По соглашению сторон – редко применяется, но возможна․

Пошаговая инструкция расторжения

Шаг 1․ Подготовка инициативной группы

Собрать не менее 10 % голосов от общей площади МКД (ст․ 45 ЖК РФ)․

Шаг 2․ Подготовка повестки и проекта решения ОСС

Обязательные пункты:

• расторжение действующего договора управления;
• выбор новой УК либо переход на ТСЖ/ЖКС;
• определение способа голосования (очное/заочное/очно-заочное)․

Шаг 3․ Уведомление текущей УК

Не позднее чем за 10 дней до даты ОСС направить:

• уведомление о проведении ОСС (по почте с уведомлением и на электронную почту);
• проект решения;
• срок для предоставления возражений (не менее 5 дней)․

Шаг 4․ Проведение ОСС

Кворум: 50 %+1 голос от общей площади МКД․
Фиксируем:

• протокол ОСС;
• реестр собственников;
• подписи/электронные подписи․

Шаг 5․ Направление уведомления о расторжении

В течение 3 рабочих дней после ОСС:

• направить УК письмо о расторжении (образец ниже);
• одновременно внести запись в ЕГРЮЛ/ЕГРИП (если формируется ТСЖ)․

Шаг 6․ Приём-передача дел

В течение 30 дней с момента прекращения договора:

• передать документацию (ОДС, техпаспорта, договоры ресурсоснабжающих организаций);
• составить акт приёма-передачи (2 экземпляра);
• передать денежные средства на счёт новой УК/ТСЖ․

Образцы документов

4․1 Проект решения ОСС (фрагмент)

Решение общего собрания собственников помещений МКД
ул․ Ленина, д․ 10, г․ Ростов-на-Дону
от 

Расторгнуть договор управления многоквартирным домом № 10/2024 от , заключённый между собственниками и ООО «УК Комфорт»․
Перейти на прямое управление с последующим проведением нового конкурса на выбор управляющей организации․
Уполномочить председателя Совета дома Иванова И․И․ подписать уведомление о расторжении и передать документы․

4․2 Уведомление об одностороннем отказе

ООО «УК Комфорт»
ИНН 6164098765, 344000, г․ Ростов-на-Дону, ул․ Социалистическая, 22

Уведомляем о расторжении договора управления № 10/2024 от в одностороннем порядке на основании п․ 2 ч․ 1 ст․ 162 ЖК РФ и решения ОСС от ․
Срок прекращения договора – ․
Просим до передать всю техническую и финансовую документацию председателю Совета дома․

Частые ошибки

• Недостаточный кворум: не учитываются доли общего имущества (подвалы, крыша)․
• Нарушение сроков уведомления УК – повод для суда о признании ОСС недействительным․
• Отсутствие акта приёма-передачи – новая УК не может заключить договоры РСО․
• Игнорирование договора энергоснабжения – при расторжении договора УК необходимо одновременно переоформить договор энергоснабжения на новую организацию/ТСЖ (пример ПАО «ТНС энерго»)․

Судебная практика 2024–2025 гг․

Порядок действий при переходе на ТСЖ

1. Провести ОСС о создании ТСЖ (решение принимается 50 %+1 голос)․
2. Уведомить жилищную инспекцию в течение 3 дней․
3. Зарегистрировать ТСЖ в ФНС (Форма Р11001 + устав + протокол)․
4. Заключить договоры с РСО в течение 30 дней․

Контакты для консультаций и обращений

• Минстрой России
  официальный сайт: minstroyrf․ru
  горячая линия: ###-###-####
• Жилищная инспекция г․ Москвы
  адрес: 125130, г․ Москва, ул․ Новая Басманная, 15
  тел․: +7 (495) -33-33-33
  email: info@gzhilinspek․ru
• Жилищная инспекция Чувашской Республики
  адрес: 428000, г․ Чебоксары, ул․ К․ Маркса, 58
  тел․: +7 (8352) -8-30-00
• ФАС России
  адрес: 125993, г․ Москва, ул․ Садовая-Кудринская, 11
  горячая линия: ###-###-####
  сайт: fas․gov․ru
• Ростовское УФАС
  адрес: 344002, г․ Ростов-на-Дону, ул․ Социалистическая, 23
  тел․: +7 (863) -40-09-00
• КонсультантПлюс: бесплатная линия поддержки
  тел․: ###-###-####
  сайт: consultant․ru
• ГАРАНТ: правовая поддержка
  тел․: ###-###-####
  сайт: garant․ru